如果恒大宣布破产，将会引发哪些连锁反应？

包括花旗、巴克莱、瑞银在内的大行策略师们认为，恒大集团的债务危机不大可能成为中国的Lehman Moment。

花旗认为，中国决策层可能坚守防范系统性风险的底线，为化解债务风险争取时间，推动整体信贷环境边际性宽松。

该行相信，中国监管当局或许会“买时间”消化恒大的坏账问题，例如引导银行不撤回授信，延长付息期限；在宽限期内，恒大将变现优质资产，物色战略投资者（如国有企业）并寻求债务重组，令损失最终由整个系统分担，金融机构和投资者可能要削减部分本金。

花旗对银行高风险房企贷款敞口的分析显示，中国民生银行、平安银行和光大银行的信贷风险最大。南京银行、重庆农村商业银行、中国邮政储蓄银行则比较不容易受到冲击。花旗分析师写道：“我们认为下跌会带来逢低买入优质公司的机会。”

巴克莱认为，目前市场环境与雷曼崩溃时的情况并不相似。巴克莱宏观策略师也在报告中写道：“即使发生大规模违约，也不具备成为中国‘雷曼时刻’的条件。”

瑞银则指出，即便恒大违约，其规模相对于中国经济体量也非常小。

恒大最终如何走出现时困境令人关注，标普全球评级（S&P Global Ratings）9月21日表示，预计中国政府不会向恒大提供任何直接支持，预计恒大对其他大型开发商项目的直接负面影响是可控的，即使是出现违约的情况。

最近吵得比较激烈的就是某储备用地第一的房开商，有些人直接就破口大骂，有些人隔岸观火说风凉话，有的人要赶紧维权，好多小伙伴留言，对于这件事如何看待的。

比较令人诧异的是，很多做房开商的老哥都说，按照它这个量的企业，应该不会有啥危机，为啥？因为它手中有地，而且是拥有最多地的开发商，土地储备行业第一。

它手里有多少土地？

根据它的公开财报，截止2020年12月31日，总土地储备项目798个，总规划建筑面积2.31亿平方米。

2020年9月，它副主席夏某钧表示：

如果去化37%，能实现6500亿元的目标，如果去化超过50%，能够实现8000亿元的销售目标。

按这个数据反算，它的总土地储备是1.6万亿元。

那现在为啥会这样呢？

小伙伴们都知道，看我的文章都获得不少知识，下面这个看法有别于其他人，假如你看懂了，应该知道要以如何正确的情绪去面对这个事情，以及知道上头是如果开始在共同富裕上行动的。

说个小伙伴们不一定都知道的事情，就是地产商的阿基里斯之踵是啥？资金，也就是资本，很多人就笑了，这还用你说？别急，后头要说的就是这个。

因为它们在做开发的时候，需要庞大的资本，而这庞大的资本就带动了各种产业，钢筋水泥，装修材料，各种基建都是被带动起来的，所以对它们来说，资金链紧张是常态，资金链断裂是随时悬在头上的达摩克利斯之剑。

前期拿地，中期建设，有巨大的成本。除非你干两票就不玩了，否则资金链会持续紧张。
当然，前几年是房地产红利期，资金链紧张不代表一定会断裂。但是，如果老板心太大，玩了自己玩不动的领域，生存和死亡有时只有一步之遥。

所以我们看事情，要学会多思考几层下去，非常有用，特别是在一些商业场合更加有用，一旦你掌握了这种能力，很多事情都会带飞，那么大家都先了解始末，然后就会明白里头的道理，对于我们未来如何走就会有一个总体的判断。

—1—

某大事件始末

要了解这个事情的始末，就要知道这个事情，就是房开商到底靠啥赚钱？

记得大学时候有个同学，床头有一本书，叫做一本书搞懂房地产，里头写清楚了房地产的运作和整个开发周期全程，他读完后得出个结论，搞房地产不赚钱。

是的，你没看错，我也没写错，搞房地产真不赚钱，因为它的利润被各种文件措施摁得死死的，也就赚个辛苦钱，毛利才7%。

有些人说，这7%还不赚钱？100个亿就赚了7亿！

真是不赚钱，要知道，搞个房地产投入上亿的资金，干个几年才弄完，还有不少卖不出去的房子，基本都把这些利润给磨掉了，有个上亿的资金还不如放到某付宝里。

这里顺便告诉大家一个日收入1.2万元的办法，注意看，是日哦，不是月，人人都能做到，而且是正规合法收入，怎么做？

其实非常简单，只要你把2.2亿元弄到余某宝就行。也就三分之一爽而已，或者两个小目标就可以实现了，拿走不谢。各位小伙伴看下图，有人就这么玩的。

所以有这个钱干啥房地产，还不如余额宝，再不行，存银行，一年利息都有得算，难道他们就是为了满足小伙伴们的住房需求而甘于奉献？

它到底是靠啥赚钱的？

答案就是，房价的升值，啥意思？简单点来说，如果房子价格翻倍，手里头有土地，土地就意味着有潜在的房子，按照本来只能卖100亿的房子，现在可以卖出200个亿，这100亿就是纯利润。

之前被磨去的毛利算啥？这才是房地产赚钱的理念。

好了，有了这个理念就可以明白，为啥它拿了这么多地了，有了地，就等着赚钱，于是整个房地产公司的精力都放在了拿地上，只要保证资金链不断的情况下，尽可能的拿到多的土地。

上头说了，为了避免死掉就要保证资金链不断，它就要想法设法找钱，一方面就是每年开发一小部分，就有资金回笼，哪怕不赚钱，都可以持续下去。另一个方面就是入市，入市以后，就可以让韭菜们把钱打给他去保持资金链不断，还有就是用杠杆，把弄到的资金再去弄更多的资本。

于是房地产就靠着拿地，找钱，这两个状态加成，一直在憋大招，每年一旦房价升值，就可以放一波大招，赚个身价涨到几十倍，下图就是房价的涨势，自己体会一下，这是啥概念。

小伙伴们，知道为啥要冒险玩杠杆了吧？只要来一波房价翻倍暴涨，就能打出一个大招，身价翻了几番，可以说，随着大环境赚钱，地产商是所有行业的祖师爷。

这杠杆有多高？查了一下，大概有900%左右，也就是用1块钱去弄10块钱的事情，到了2020年，用1.5块钱去干10块钱的事。

2017年，它弄到了1300亿的本金，如果这个资本操作顺利，能趁着房价，打出一波大招，就能变成万亿的量，意思就是几亿身价，几年变成几千亿身价。

没有那个行业敢这么上，你要是拿这种高杠杆去玩制造业，或者去干其他实业，保证你借钱一时爽，之后全家.....但是在房价飙升的时间段，几年就翻一倍的历史大势中，这么操作的房地产商都富得流油了。

那为啥现在会这样？压死骆驼的最后一根稻草，疫情，疫情来临，出了三道红线，原因下一段解释，现在只介绍三道红线的意义，看一下背后的逻辑。

1、剔除预收款后的资产负债率小于70%。意思就是，这个企业的杠杆水平有多高。预收款就是你买房子用的钱，有分期交的，也有全款的，反正就是地产商先弄到的钱，简单来说，就是地产商和买房子的人借到的钱，所以要先把这个钱先拿出来，再算开发商借了多少钱。

2、净资产负债率不得大于100%。这个就好解释了，就是地产商本身的资产和他借的钱差不多，万一他跑路了，这个钱是能够还得起的。

3、现金短债比不得小于1倍。就是手里头有的现金可以还得起借到短期要还的钱。

然后根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%

这三道红线的意思，就是不给房地产商再乱玩杠杆了，而这三道红线的威力就立马显现了出来，直接按住了不少地产商。

具体情况大家可以查一下，现在要说的是，它没钱了怎么办？

找人一起干啊，它在2016年，就想通过借壳深深房入市，找了1300亿当战略投资入股，但这个战投条件非常严苛。

要在2018到2020年，要实现净利润不低于500亿元、550亿元和600亿，然后每年分配至少68%的净利润给战投方，另外，最晚要在2021年1月31日前重组上市，否则战投方有权要求恒大以原有投资成本回购战投方的股份。

对它严苛就意味着对于入股方有极大的诱惑力，你拿钱来，几年后不但收回100%的成本，每年都有分红，要知道，银行年利率才不过4%左右，这个利润妥妥碾压高利贷了，傻子才不入。

于是它弄到了1300亿，你以为这是它的债务吗？肯定不是，这是它弄到了1300亿的本金，然后再上个杠杆去干1.3万亿的事。

一旦它能够入市，就可以在市场抛售给一众韭菜，和它半毛钱关系都没有，因为投资有风险，盈亏自负，所以银行自然可以继续给它贷款。

但是现在三道红线一出，没办法贷款，也入不了市，而战投都说了，2021年入不了市场就还钱，而这钱一旦抽走，意味着1.3万亿的贷款也跟着跑了，整个帝国轰然倒塌。

这1.3万亿是啥概念？为了给小伙伴有实际的感触，我们来换算下，一爽大概是6.4亿，1.3万亿意味着要爽2031年，直接要从元前10年的西汉开始干到现在，才爽完，小伙伴们知道啥概念了吧。

所以在2020年上半年，它拿地金额超过了2019年拿地总金额的一倍半，接近于碧桂园和万科集团同期的拿地金额之和，这是最后的一搏了。

背后的意图非常明显，赢了，一战封神，输了，反正也没啥损失，到了2021年，房价不动如山，只有北上广深很少的地方在闹腾，于是它撑不住了。

它和战投商量，兄弟，这个钱我是没办法了，你看怎么办？战投方也没啥好办法，然后同意把持有的恒大股票转为普通股，长期持有，说人话就是，你上不了市就不用还了，我来正式入股好了。

但战投只是不追究863亿，但还剩下500亿，意味着窟窿还在。

到了2021年8月，它终于撑不住了，官方组织了很多企业来谈，给它6000个亿，防止它崩盘，但是这个钱并不是白给的，需要拿出最好的资产去换，估计现在它只能割肉甩卖，然后估计啥都不剩下了。

为啥会这样呢？我们就要学会看问题的本质。

—2—

如何看待地产商环境？

下面就解释一下三道红线的由来，知道了这个，才能把上面的情况看清楚，这个事情的大背景当然是疫情，现在不只是我们这里，全球的房产市场都非常火爆，韩国高端小区，一个240平米的房子涨了近人民币一千万，很多小伙伴就不明白，为啥会涨了？

市场火爆就意味着有供给侧也有需求方，简单来说就是有买家和卖家，先说卖家，因为疫情来了之后，工厂不能开工，很多店面也不能开放，那就是很多人没事做，再加上积蓄有限，也就会缺钱，这时候怎么办？只能抵押或者拿房产出售来换钱，和上面的地产商一样。

买方呢？因为美帝的大规模印钱，这些钱自然就会根据二八定律集中到少部分人手中，拿到大部分钱的人，因为通胀压力就会选择买房子，因为有钱人啥都不怕，就是怕通胀，有了买房和卖方，房地产自然火爆起来。

这是外头的，我们这边呢？

小伙伴从刚刚的图也看到了，我们的房市在之前的20年里都一直是暴涨，大家对房子的价值都有个共识，就是，这是个生钱机器，再不济也是保值的。

但碰到了疫情，上头不是说了嘛，很多行业都萎缩了，工厂也不好开了，那些遇到营困难的中小企业，为了活下去，自然就愿意在这个时候把房子卖了弄点资金度过难关。

卖方有了，而且不少卖方为了房子好卖，还甚至会打折，但有这么好的事情，按道理房市应该也会火爆才对，但是为啥就突然就卖不出房子了呢？

这还是要从独生子女开始说起，现在购房主力军都是80后，而80后开始，基本都是独生子女，一旦需要结婚自然就要买房，那么钱从哪里来？

自然就会由两个父母拿出一辈子的积蓄，和小夫妻双方一起出钱买个房子，一套房子由六个人一起供养，这就是常说的六个钱包，而为了买到比较合适的房子，自然就会用尽可能高的杠杆来买房子，然后六个钱包一起还钱。

这个六个钱包的家庭，如果遇到失业或者经济下行，很容易就会被逼到死胡同，怎么办？只有卖房子及时止损，或者继续想办法借贷来还钱，但借贷这种东西，只会让自己的债务不断地提高，最后还不起为止，在这种大背景的情况下，上头很快发觉不对劲，于是就想办法限制普通人加杠杆买房。

那上头是怎么做的？

首先就是通过指导价，提高买房的首付，然后直接短期切断了贷款额度，让银行没钱放贷，彻底让普通人没有杠杆去买房子，让大家先静一静。

买家拿不到贷款买房，然后全国所有城市二手房交易直接萎了，那就波及到了中小企业，他们卖不出房子咋办？没有资金，企业是要死掉的，这个时候上头也弄了很多文件出来，帮忙中小企业，让他们安心生产。

这就是所谓的休克疗法，这里就顺便解释一下，什么叫休克疗法？

本来休克疗法这个说法，是用在医学上的，就是指通过用一定的电流流过病人头部，让他全身抽搐来治病，但是后来发现这个说法，在经济学领域也比较像，所以现在这个在经济学领域的说法，指的一般是是稳定经济，治理通胀的政治手段，小伙伴们知道原理就行了，找个时间再另外说。

现在，房地产市场特别是二手房市场暂时休克了，但是也稳定了，很多小伙伴们也许不喜欢，但是从大方向来看，这个绝对很理性的。

但正如刚刚说的，休克疗法必定会导致一系列的连锁反应，而且还有一定的损伤，现在上头给房地产市场来这个治疗方案，很大可能在不久之后，彻底改变我们的房地产市场逻辑，大家投资方向出现彻底的改变，啥意思呢？

首先我们要明白一个事情，就是之前，大家都喜欢跑去每个地方的省会买房，为啥？因为大家都认为那个地方值得投资，没多少人愿意在老家农村建别墅，都一股脑门跑到省城买房子，原因就是那头的房子更加保值，越不让买越要买。

这个想法在以前是正确的，为啥这么说呢？这就涉及到一个大家很少听到的概念，叫做增长极，不过这个概念在房地产经常用到。

打个比方，80年代，珠江三角洲为啥发展这么快？就是因为有深圳这个地方作为增长极，靠着和香港的链接，以一个区域带动整个地区的发展。到了90年代呢？另一个增长极也出现了，就是上海，以一个区域带动了整个长三角地区的发展。

这下你明白了吧，一个地方的省会，就是一个省的增长极，从南宁到昆明，从贵阳到重庆，从重庆到成都，他们都是一个地方的增长极。

然后现在有个大方向，就是把高科技，前沿发动机等这些高附加值的重工业都弄到了成都，然后通过高速从成都到贵阳到南宁昆明一连起来，这下子大家就明白了吧。

所以每个省的省会作为增长极就是可以吸收大量的人进入到城市，城市的房价就这样一路暴涨起来，但是暴涨起来后，大家都没钱买房子了，怎么办？就用到了六个口袋上杠杆买房子，于是整个系统就循环了起来，推着房子又继续往上暴涨。

总之，在这个过程中，一个普通人，一辈子只能买两套房子，去自己的省会买房子肯定是以这个最理性的选择，非常容易享受到房产增值的溢价，所以之前的逻辑是没问题的。

但是现在，大环境下，这个休克疗法出台后，地产商现在玩不转了。普通人没有杠杆加持，买不了房子，而地产商有了三道红线，也没法保证资金链的正常运转，这个循环系统完全被刹车了。

于是地产商开始用脚投票，大家也会跟着大环境而改变。

为啥会这样呢？其实我们就要知道现在是如何看待资本，以及未来方向是怎么走的。

—3—

如何看待资本？

上面要说的其实可以总结为一句话，大部分城市的房子正在失去金融属性，简单点来说就是，房子已经不是可以投资赚钱了，买房子就跟买车一样，之前因为赚到的钱把折旧和损耗属性给盖过去了，但现在只剩下了折旧和损耗属性，到了最后不但赚不到钱，还会亏钱。

为啥会这样呢？

我们就要明白个事情，就是我们这里是如何看待资本这个东西的。近期有很多让小伙伴们吃瓜的各大事件出来，典型的就是挖矿的玩家统统拉闸，流量明星陆续犯错出局，红红火火的k12瞬间刹车，包括做得很大的出租车公司一夜翻车，这些事件背后的逻辑是啥？

让资本去承担市场的试错风险，啥意思？

之前资本要壮大，就要不停的升级打怪，那以前的模式是怎么样的呢？

卡房间BUG，就是很多资源都由上头给予，然后这些资本凭借着给予的状态加持去升级打怪，但是这些状态是需要代价的，而承受代价的并不是资本本身，而是上头。

就像挖矿，地产商，K12，出租车等等，这些行业都是这样，之前都要有状态加持的。挖矿享受到了四川水电送不出的低价电，地产商享受到了各种贷款优惠条件，K12之前都是老师心态，让大家受到好的教育资源，等等这些行业都是得到了上头给的状态加持。

因为在市场，很难是一直稳定的，一些企业在做生意的时候，不知道会产生什么莫名其妙的问题，这时候就是再强力的状态加持也无济于事，只能由上头买单。

好了，现在资本已经足够大了，就比如房地产的某大，还有某宝等，他们已经卡房间BUG升级到顶，那么怎么办？你有了这个能力，自然就要开始自己去打怪升级了，这个状态加持不仅要收回，还要你放点资源出来。

企业也知道，不自己去主动升级打怪，之前的资源肯定会萎缩，于是就会因为趋利性的原则去开黑，这时候遇到试错成本会怎么办?那么上头就会评价他去开会的代价，如果资本自己能承受，就让他继续，不能，就一刀切。

本质就是以市场发货资源再配置的决定性作用，让资本自己去闹腾，上头只负责维稳和试错评价。

这里就以美帝为例子，他的强大，很大一部分都是由于他的科技肌肉非常大，小伙伴们不要以为他们这次疫情有几十万人被带走就会影响到他们的国运，他们那边的科技肌肉成形，主要是发展很良性，通过大学开始与公司、科研机构还有金融市场等亲密接触，才弄出了这个强大的科技肌肉。

而我们这边的模式呢，以前企业要弄钱也就是资本，只能靠去银行贷款，这就意味着企业要付出两个代价，一个就是实物抵押，另一个就是硬性的兑付，说你那天还钱，要还多少利息，就要那天给。

那么中小企业就很郁闷了，很难从银行拿钱，因为抵押物不等于贷款，做商业也很难及时兑付，例如最近做外贸生意的，人家有一千种办法不及时给你回款，让你一方面又要被逼着扩大生产，一方面又要抵御各种涨价的风险，当然这些最根本的问题还是钱也就是资本。

那哪里有钱？

上头不是说了，庞大的主力军的储蓄都弄到房地产去了，把房价弄到了一个非常令人匪夷所思的位置。

正好，这时候休克疗法来了，玩法就要彻底改变了，以后大家的储蓄很大可能会跟美帝人一样，进入到资本市场，让企业得到这个资本的状态加持，等到企业开黑打怪升级成功后，大家一起享受发展红利。

所以现在我们的休克疗法并不是消灭资本，而是在努力加大他们的竞争力，竞争力去哪里找？肯定是最前沿的重科技技术领域去，例如新能源，还有半导体，虽然回报周期变长了，但是竞争力变强了，带来的红利就加大了，而不是让他们去赚快钱，做房地产，把那种轻科技的东西都先放一边，而是去发展重科技。

可以判断接下来，很多养老金保险金公积金都会入市，因为这种超大体量的资金不可放在那里晒太阳等贬值，而且要升值也不能让他们跑到外头买外面的外债。

大家就看到美帝的创新能力强，一部分是他们的“工业-大学-研究机构”协同特别好，另一方面就是因为他们的资本市场超级发达，甚至可以吸收外国的钱到美帝支持美帝研发导弹将来修理他们。

现在我们也在努力望着这个方面靠，小伙伴们拭目以待把。

至于某大呢？

没啥事，他只要老实弄房子就行，至于结果，就会像上面说的，上头自会评价，可以就继续搞，不可以就一刀切，别整天想着自己升级打怪赚钱了，然后跑到外头去。

今天说了比较多，希望大家能慢慢看完。

喜欢就为这篇文章点个赞，谢谢。

以上，互勉！

作者：匠心鑫先生（ID：dianlijin2019）

原文：最近某超大房地产暴雷？读懂资本怎么被看待，才知未来的投资方向

有一点很确定，最近澳大利亚媒体为了这一点都疯了。

恒大破产，会导致铁矿石价格在现在的基础上继续崩盘。

现在铁矿石价格已经腰斩了。从230直接打到100美元一吨了。

如果恒大摔倒，估计50美元一吨都不一定保得住。澳大利亚经济药丸。

有可能和当年90年该国企改革一样，不会倒闭

但是也不正常经营，留个空壳

欠债欠款就这么拖着，拖个几十年，等到许老板挂了，等到债权人等等都挂了。。。

一些曾经辉煌但是没落的城市，国企改革后这堆遗留问题不就还是这样拖着。

恒大的事这几天刷屏了，各种各样的视频和图片在大小微信群里疯狂流传。

很多人让我谈一下恒大的事。

其实恒大的事没什么好谈的，事就那个事，你们看完群里的视频和图自己就清楚了。

大家其实想知道的，是政府会不会救恒大，以及普通人应该怎么办。

先说结论，我不认为政府会去救恒大，我也反对政府救恒大。

如果救了恒大，那持续几年的房地产调控就白费了，所有努力付诸东流。

政府不会去故意打压恒大，但是绝对没有救恒大的义务。

这一劫，恒大渡过去，算他的本事，渡不过去，也和别人没关系。

冰冻三尺非一日之寒，恒大会暴雷和国家对地产行业的严厉调控有密切关系。

但问题来了，国家是刚开始调控房地产么？

房住不炒不是上个月刚提出来的吧，这口号中央都喊几年了，你们这些地产商听了么？

恒大暴雷和自身激进拿地的政策有直接因果关系，但其他地产商又能好哪去。

2021年9月，恒大现金彻底耗尽，再也无力兑付。

但2021年6~7月，关于恒大商票延期，资金链出现极大困难的消息就已经全网皆知了。

是地产寒冬导致的么？

整个2021年上半年，如果你打开地产新闻，看到的会是各种地王，各路房地产商疯狂的买地，喊出一个个令人目瞪口呆的天价，土拍价格不断的再创新高。

为了遏制土地价格飙升，今年中央推出了土地集中拍卖制度，希望通过压制地产商资金流动率的方式来遏制地价。

结果，地价连创新高，地产商举牌的热情高涨的让负责拍卖的官员都害怕。

“史诗级别的土拍”，屡次成为新闻的标题，一次又一次。

每一次集中式土拍，都是一次地价再创新高的过程，政府多番更改了拍卖规则都无法改变这一结局。

2021年4月28日，扬州市首次集中土拍，拍出了1.42万/平的价格，地价比周边的房价还贵，市场纷纷预测扬州市的房价肯定要到2.5万/平以上。

要不然，地产商会亏本啊。

中介们的朋友圈，马上就疯狂了。

2021年6月，扬州市第三场土拍，再次拍出天价，扬州的刚需看完土拍价格，集体崩溃。

为什么这些地产商敢开这么高的价格去买土地，扬州房价才1万多，你居然把地价都拍到1万多了，不卖到2万5都铁定亏本。

是不是自己对房地产的价值预判的还不够，是不是现在的房价太便宜了？

要不然，比我们专业的多的地产商，为什么敢预测扬州的房价会到2.5万。

这个问题问得好，为什么拍下土地的地产开发商清一色都认为扬州的房价会到2.5万以上？

这个判断其实搞反了因果。

土拍市场是价高者得，并不是能准确预测未来房价的地产商会成功拍得土地，而是对房价预测最高最激进的那个地产商才能成功拿下土地。

地价屡创新高，对未来房价的估测也屡创新高，只能说明一件事，那就是市场上有大量的地产商，拿地的策略非常激进，认定未来的房价会暴涨，至少翻倍那种涨。

中央明明都在喊房住不炒，为什么他们敢认定未来的房价会翻倍暴涨？

有地产商认定未来房价会翻倍暴涨，这不可怕，林子大了什么鸟都有，保守的一定有，激进的也一定有。

可怕的是，这些激进的地产商一直活得好好的，而且规模越来越大，拿地能力越来越强。

你信不信房住不炒这不重要，但这些以历史最高价拿地的地产商肯定是不信的，他们根本就不相信政府会真的压房价。

在2021年6月份以前，这些地产商都十分乐观的认定，等自己拍的这块地几年后开发出来，房价一定已经翻倍了。

一直到恒大崩盘。

9月份，扬州再次供地，土拍狂潮已经明显退烧了，开发商拿地明显变得谨慎的多，多块土地底价成交，最高楼面价约9333元/平米，远远低于前几次土拍。

不杀鸡儆猴，这帮地产商怎么可能会冷静下来。

这帮激进地产商敢这么豪赌未来中国房价暴涨，最大的底气就是认定政府必定救楼市。

怎么可能不救嘛，不都是说土地是政府的钱袋子。

要是头部地产商倒了，这得影响产业链上多少人啊，得多影响经济啊。

恒大只是第一个出事而已，还有很多地产商也已经岌岌可危了。

河南头号房企建业集团的一封求救信，前几天也在网上流传。

求救的原因，说是因为水灾和疫情影响了公司的资金运转。

河南这么多企业都没事，就他有事。

2018年，河南建业集团上新闻，是因为挑战了登封市政府的限价令，通过阴阳合同、捆绑车位销售等手段变相高价销售房产。

2020年，河南建业集团上新闻，是因为组建了一个不降价联盟，号召河南的房企统一阵线，绝不降价。

2021年，河南建业集团上新闻，居然是因为一封求救信。

类似恒大和建业这样资金链出现困难的房企，肯定不止一个两个，你看看过去几个月土拍市场到底多么狂热疯狂，就知道类似的房企到底有多少了。

如果这样激进拿地的房企连环爆炸，对经济的确是有很大负面影响的。

那政府救还是不救？

救，和不救，是两种选择，分别会产生不同的后果。

第一种选择，其实我们已经试过了。。。

自2010年强硬调控房价以来，地产商的日子很不好过，房子卖不出去，堆积如山，库存压低太大，大量的地产商哭诉日子难过，马上就要过不下去了。

为了拯救这群地产商，中国政府在2014年救市了，涨价去库存，房价直线拉升，全国人民跑步进场买房。

效果是很显著的，库存被一卷而空，房地产商所有的压力都没有了，大小地产商全部活了，什么坏账都没了，资金链无比的健康，本来濒临破产的地产商，一夜之间就成了夜总会的贵客。

但效果也是很显著的，地产行业本来是高风险高收益行业，杠杆非常大，虽然收益很高，但地产商承担了风险，一个不小心就可能破产。

2008年金融危机，中国救市情有可原，这种历史性事件很难复刻，但2014年中国是在一片风平浪静中救市的，仅仅只是因为地产商资金压力大，库存有点多，日子有点不太好过。

高风险的地产行业，突然变成了零风险，但高收益依然存在。

在2010~2014年积极加杠杆，疯狂拿地，资金链紧张到随时可能断裂的房企，成为了笑到最后的大赢家，赚的盆满钵满。

在2010~2014年积极去杠杆，主动减少规模，确保自己资金流健康的房企，成了人人嘲笑的傻子，从此被同行远远的甩在了身后。

这种极端的反差，深深刺激了所有房企。

从资金链随时崩溃的阴影中刚解脱出来的地产商，没有一个吸取教训，就此金盆洗手，反而更加疯狂的上杠杆。

2017年开年时，恒大账面上趴着的现金高达3000亿元，总资产超过1万亿元，资金链健康的不得了。

这一年，许家印的身价高达2900亿元，比2016年翻了4倍，成为中国第一首富。

这个时候谁说恒大4年后资金链会断裂，恐怕会遭到周围人的一致耻笑。

涨价去库存的这一波红利，恒大是吃的彻彻底底，赚的盆满钵满，解决了恒大所有的资金问题，还让恒大的资产膨胀了一大圈。

但恒大在成功从坑里跳出来之后，立即决定再挖一个更大的坑。

2017年，在恒大最鼎盛最有钱的时候，许家印居然还要借钱，不仅用尽了所有的金融杠杆手段，还把山东高速集团、苏宁集团、正威集团等几十家大企业拉过来当战略投资者，融资1300亿元当本金，然后继续举债，疯狂到处买地。

完全不吸取教训的房企，可远远不止恒大一个。

融创集团在2015的总负债，是960亿元，到了2021年，总负债膨胀到上万亿。

不到6年时间，融创的负债规模扩大了10倍，拿地能力也扩大了10倍。

刚才提到的河南建业集团，2014年的负债为300亿元。

2021年，建业的负债接近1500亿元，翻了5倍。

这么明显的负债规模差距，很直观的告诉了我们救市的后果。

被你救下的房企，会以5~10倍的疯狂，创造一个更大的坑，然后喊你去填。

反正你肯定是会来填坑的，我笃定你不敢不救。

我现在惹出的麻烦，比6年前大了10倍，当年你都会救，现在你怎么可能不救。

如果继续来一轮涨价去库存。

很明显，从这个大坑里跳出来的房企，会继续挖一个更大的坑，给你制造出一个100倍的麻烦。

因此，我们决不能救，涨价去库存的老路决不能再走一次。

如果不救，地产业崩了怎么办？

放心，崩不了。

现在政府手里的地产牌，不是一般的多。

房贷的利率，现在普遍是上浮20~30%，也就是6%~6.5%左右。

而2014年涨价去库存时，房贷利率会低到基准利率的7折，也就是3.5%左右。

这一下子就是2.5%的利率差距，每次降息25个基点，也就是0.25%，政府可以连续降息10次。

房贷连续降息10次，你猜这会对房价产生多么大的刺激？

除此之外，还有首付比例。

现在的首付比例是3~5成，而香港美国的首付比例可以低到1成。

如果中国的首付比例能降低到1成，你觉得房价会暴涨到什么地步？

对了，还有限购，买房送户口等手段，极端情况下都可以用。

只要政府愿意，房价别说崩，直接再翻一倍，甚至2倍，都完全有可能。

疯狂拿地的地产商豪赌房价会翻倍，其实也是基于这个原则估算的，理论上房价确实有翻倍的可能，只要政府愿意。

但现在问题的关键是，政府不愿意。

中央已经明牌了，房住不炒，坚决不把房地产作为刺激经济的手段。

房价的泡沫已经很大了，很危险，现在强行摁还勉强摁得住，再暴涨一倍那可就真的没办法收场了。

我们不希望房价跌，但也不希望房价涨。

很多人问恒大崩了怎么办，忧心房价大跌后经济失控。

但直到2021年6月，我们头疼的问题根本不是怎么防止房价跌，而是怎么防止房价涨，怎么才能不让那群地产商在土拍市场上乱喊价。

这才刚让那群地产商的脑子冷静冷静，就操心房价大跌后怎么办，是不是操心的有点太早了？

政府手里有很多救市的牌，但我们就是不出牌，就是不救。

地产业不会崩，但头部房企必须死几个。

杀鸡儆猴，首先你要先杀鸡。

这个鸡并不一定是恒大，实际上是谁我们都无所谓，但必须得有几只这样的鸡。

谁最激进，谁没控制好自己的资金链，谁就来当这只鸡。

等猴子们的胆被吓破了，我们再给桃子吃。

在这一轮的调控周期里，有不听话的房企疯狂拿地，但也有听话的房企主动去杠杆。

比如说万科，曾经的最大房企，在恒大2017年继续大举扩张的第二年，主动去杠杆，把企业策略定为“活下去”，规模大降。

2021年6月30日，恒大集团宣布净负债率已降低至100%以下 ，实现一条红线变绿。

这说明如果恒大破产清算，所有者权益是能刚好抵消负债的。

假设不考虑外面那千亿级未兑付商票的话。

如果考虑，那就离谱了，没法算。

但同期，万科的净负债率，低到了仅为20.2%，这表示如果万科选择破产清算，那么净资产会非常的多，离资不抵债差的很远。

这么低的净资产负债率，说明万科有大量的货币资金在闲置，能使用的很多融资手段都还没有使用。

这么低的资金使用率，说明经营效率太低，这导致万科的规模被同行迅速的赶超，从第一掉到第二，然后是第三、第四、第五，排名在不断的下坠中。

但这么低的资金使用率，也让万科的资金链非常的安全。

同行破产一半，万科都不用操心资金链的安危问题。

万科很听话，相信了中央的房住不炒。

如果这一轮政府不救市，那么等同行破产一圈的时候，提前去杠杆的万科可以施施然的走出来，吞掉同行的市场份额，成为笑到最后的赢家。

如果这一轮政府再次涨价去库存，房价再翻一倍去救恒大，那么提前去杠杆的万科，就成了恒大嘲笑的对象，被恒大远远的甩在身后，再也追不上来。

糖，肯定是要奖励好孩子的。

等房价跌到一定程度，我相信政府肯定会出手护盘，但一定是建立在几只鸡已经被拎出来杀掉的前提下。

好好的说了几年，温柔的控制了几年，这帮地产商就是不听，喊房住不炒喊的嗓子都哑了，就是没人听，隔三岔五的就给我刷新历史最高地价，我们能有啥办法。

因此，我不认为政府会救恒大，我也反对政府去救恒大。

那么普通人应该怎么办？被恒大影响的人应该怎么办？

这一波被恒大影响的人有点多，恒大不仅卖房子，还弄了个恒大金服大规模吸收老百姓的存款。

恒大的视频和图片能在各大微信群以如此离谱的速度疯传，恒大金服功不可没，涉及到的人实在是太多了。

而且最离谱的是，恒大内部强制员工购买恒大金服的理财产品，强制任务摊派，导致99%的恒大员工都是恒大金服的客户。

这个政策直接导致在恒大金服无法兑付的时候，所有的恒大员工都炸毛了，不仅没有安抚客户，反而第一时间带着客户搞事情，以至于事态发酵的速度远远超过了普通房企出事，甚至超过了普通P2P出事。

自古以来，兔子不吃窝边草，许老板居然把自家窝边的草都给连根割了，最后孤掌难鸣，把自家员工全部推到了对立面。

事闹这么大，咎由自取。

对于有存款在恒大金服里的人应该怎么办？

首先，恒大金服肯定是没钱了，一分钱都没了，但凡账上资金还能多兑付一天，恒大都不会选择停止兑付。

有些投资者对记者说，我们投资人现在就是想要回投资款，并不想要恒大的房子。

这话说的太幼稚了，恒大要是有钱给你的投资款，他何至于到今天这步境地。

你不小心掉到了泥坑里，能爬出来就不错了，还想着自己必须一尘不染，白衣胜雪，这怎么可能，别做梦了。

恒大推出了以房抵欠款的政策。

你肯定是不想要，但你只能要，而且是尽早要。

恒大金服就是个P2P，暴雷后的规律参考其他P2P就可以了。

明日金不如今日铜，先拿到手多少算多少，越晚越倒霉。

此规则是不是宇宙真理我不知道，但已经得到了上千家暴雷P2P的验证，至今没有失效过。

亏是肯定要亏的，你现在能做的不是让自己不亏，而是少亏。

对于恒大的购房者，已经付了款但几年后才能收房那种。

你们现在已经完全不能动了，退房是不可能退房的，恒大一毛钱退不出来的。

现在你能做的只有两件事，第一件事是找个菩萨拜一拜，烧点香祈祷一下，第二件事就是等政府过来帮你主持大局。

恒大虽然暴雷了，但不同于黑心小地产商的暴雷，并不涉及一房两卖等恶性欺诈行为，只是资金过于紧张，资金链断了而已。

恒大所有的净资产拿出来，还清所有的欠债我觉得是有点够呛的，但窟窿并不会太大，这么大的房企国家的监管还是很严格的。

通过破产重整，拉长时间，利用通胀消化债务等，绝大多数恒大的楼盘，最后应该都是可以解决收房问题的。

亏应该是会亏一点的，延期、减配，这都可能发生，但大体应该还是过得去的。

至于围观看热闹的其他人，这几年再买房，请千万要看清房企的负债，手中现金过少，总负债过高的房企，千万不要买他们的期房，风险相当大。

很多房企只是看起来是个高楼而已，但里面全部是空心的。

房地产不是一个零风险行业，是一个高风险高收益行业，不可能只要无脑上杠杆就能躺着赚钱的。

这么多头部地产商在6年前被政府救下后，完全没有吸取教训，变本加厉的上杠杆，觉得自己发财完全都是因为自己胆子够大，借的钱够多。

在电梯里做俯卧撑结果到了楼顶，你就真以为做俯卧撑能到楼顶？

不吸取教训的除了房企之外，还有那大大小小的炒房客。

房企不破产几个，猴子们依然会无脑的狂热高价拍土地。

炒房客不破产几千个，猴子们依然会无脑的狂热高价抢房子。

房住不炒喊几年了？这些人听了么？

不见棺材，他们真的是不落泪。

作者：远方青木（ID：YFqingmu）

原文：房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？

补充一个恒大的前辈的结局，恒大结局可参考

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首先不是恒大宣布破产，至少短期几年内恒大不会宣布破产，政府也不准许他宣布破产。

只是未来恒大会没有任何现金流入，一堆负债，一堆烂尾资产，反正就是事实上的倒闭，但是不会直接宣布破产，参考河北卓达，已经倒了好多年了，到今天也没有宣布破产。道理很简单，恒大不宣布破产这些受害者还有找的，还有愤怒的宣泄点，一旦这个宣泄点没有了，受害者会怎么办？

那么恒大不宣布破产事实上的倒闭会引发哪些蝴蝶效应呢？

影响最大的是恒大的关联方，比如说施工单位，垫资给他做工程总包、分包、劳务、材料都会受到巨大的影响，如果所在的项目销售资金进入了监管账户还好，政府介入找第三方代建项目很快就能重新启动，该付的资金都还是会付。那种资金直接被抽调了的项目就惨了，一旦停工，单项目的负债远大于其剩余资产的话代建都找不到人，政府也不可能出钱，之前的经验是拖，拖几年房价上涨，烂尾项目剩余土地价值升值到和债务差不多的时候找接盘侠来接盘，之前几年房价暴涨，基本上拖几年都能拖到资金平衡点在政府牵头下重启，但现在的趋势是未来房价不会出现暴涨，一拖就真的是长期拖下去了。

影响并列第一大的是购房者和这些理财客户，最惨的是理财客户，钱基本上100%拿回不到10%，甚至是0，因为这是没有任何抵押和优先级的负债，甚至负债都算不上，在恒大的操作下变为空壳公司的所有者权益，而恒大暴雷，资产减去负债是负的，所有者权益都已经清零了，能给客户哪怕10%都是因为维稳需要而做出的让步而已。

购房者比较复杂，分为现房未网签客户、现房已网签备案客户、期房已网签且资金在监管账户客户、期房已网签资金未在监管客户、期房未网签客户。风险最小的是现房已网签备案客户、基本上没有什么风险，唯一的风险可能就是以后小区大门比较热闹而已；现房未网签客户的风险是房子被恒大抵押了，有被银行金融机构拿去拍卖还账的可能性，你要做的就是赶快住进去，就算是到时候拍卖了如果是你唯一住宅也没办法把你赶出去，赖在房间打死不走就好；期房已网签且资金在监管账户的风险稍微小点，就没事拉个购房群，然后轮流派代表拎上水果去建委和监管银行坐一坐、喝喝茶、谈谈心：“领导们辛苦了，有你们在我们很放心，这可是我们的身价性命，这房子要是烂尾了我可huo不成了，到时候没地方去的话我觉得这个地方也可以将就的”，放心没有那个领导敢吃你的水果，水果还是自己吃的；期房已网签资金账户未在监管账户的客户，就要承担项目烂尾的风险了，对于你们就当资金在监管账户吧，然后和上面客户一样拉群、派代表去建委和银行，只是可能领导不光不敢吃你水果还脑袋冒汗而已，这部分基本上最终还是能解决，只是时间问题，要看运气；对于期房未网签的客户回家供个观音吧，比看知乎管用。

对于银行和金融机构，坏账是避免不了的，还有可能从债主变股东，而股东的所有者权益是负的，这一块我不专业不多说。

对于政府：我只能说维稳经费会大幅度提升，其他不敢说。

对于其他开发商，如果你的总包也是恒大的总包的话，赶快去开个监管账户吧，总包支出的每一分钱都复核，对于钢材、水泥这些大额材料款直接走受托支付，当然如果你也是让总包垫资的话当我没说，明天总包说不定就给你停工了。

对于整个行业，恒大事件对于整个行业打击也是巨大的，大家做好过冬的准备，多储备现金。同时也是整个行业反思和净化的机会，错的东西不能因为大家都做会变成正确的，我之前写过文章说过行业的乱象，希望恒大事件之后有改变。

恒大这个品牌最早是天津卷烟厂的一款香烟，和北京的中南海类似，属于地方性知名香烟品牌，但不知为什么许家印看上了这个牌子并将其作为自己企业的品牌

恒大破产了这个牌子又可以重新成为天津卷烟厂专属品牌了

恒大事件，也许是房地产侏罗纪向白垩纪转型的标志性奇点，但真正的巨雷，却不会是它。

因为市场对恒大早有预期，都早早替它做好了送葬准备，因此，恒大的死与不死，只在它咽气的那一刻，也许，哀乐真响起来的时候，市场反而还说不定会用个暴涨来送它最后一程当作告别。因为恒大项目分散在全国各地，完全可以像杀猪一样大卸八块，好卖的排骨腿肉先出手，剩下的大骨、猪头肉、猪血猪下水啥的，也有专门重口味的人去挑，就算最后总还有点连双汇火腿肠都不收的边角料真卖不掉了，落到各地政府身上擦屁股也不会有多难。顶多留下一抹血色和几摊猪粪，让人依稀还记得这里可曾有过一个杀猪现场。

但人的记忆有时候比鱼的时间还短。这种物伤同类的悲惨，很快就会被有意无意的快速翻篇，成为历史的尘埃。

房地产的侏罗纪时代，就此谢幕。一头头恐龙巨兽即将沉入白垩纪那漫长而又黑暗的地底，开启炼狱模式。人们对于这些巨兽的消失，已有心理预期，它们不再出现在以后人们的生活中，人们也能习惯。恒大的股价已经跌到两块，买了理财产品的，也都知道自己凶多吉少，接了商票的，也在暗暗计算自己的损失，只要明天还能揭得开锅，大家也就当一块好肉被老鼠偷走了，狠狠咒骂一顿，改喝米汤也能将就着过。真有看不开的少数几个，要么跳楼陪葬，要么跑到公众场合大闹一通，但终究于事无补，最后都会复归原样。


心里有底的大事，就不会成为大事，真正会成为大事的，是猝不及防。恒大的死是意料之中的死，这个冲击力根本不可怕，但它可能带来另一个猝不及防的大事，那就是带崩意料之外的大玩家。


中国平安。


论地位和影响力，工农中建们资历远在平安之上，房地产扑街，金融机构跟着阵痛出血那是必然的，只是这些风险敞口或者都在它们的意料之中，这几个老江湖本身重心低，纵然跌倒，也就摔个狗啃泥，以它们四五块钱的股价，再怎么跌，也不过跌回两块钱，躺平慢慢拨备慢慢疗伤，三五年不行，那就来个十年八年，财爹央妈机构股民们一起共担损失，到时候百晓生再论资排辈，它们的江湖地位依然还在原有榜单上。


但中国平安不一样。与这些老气横秋的前辈们比，它才是这个江湖真正的杠把子，而且它股价高，现在还在四五十块钱的高位阴跌。管理层并不害怕股价阴跌，反正市值损失只是数字变化，只要一切能够可控。但如果阴跌变成急跌，那就根本不是市值损失的小问题，而是金融危机的大问题。


所有能够影响到整个盘面的因素，基本上都已经被覆盖到，中概股们在美指历史高点时先跌为敬，率先进入熊市谷底，这一波杀跌已经化解了风险，高位腰斩都没带来系统性的不可控，低位再骨折那就更不会激起多大水花。国内也一样，该调整的也都差不多已经调整到位，释放出了所有风险量能，海航、苏宁华夏恒大，一个个有序放血放气，而非集中挤爆，看着都好像没啥大事，那么在送走恒大之后，如果再来集中精力给平安预热，是不是就能像之前的所有操作一样成功复制呢？


纵观整个人类发展史，世界金融史，还没有一次悄咪咪能够完整消除经济危机金融危机而不留下任何痕迹的案例，我们挣扎在这个须弥过程中已经好几年，似乎到了离安全着陆不远，会不会就在这个看似已经安全的泥滩里突然来个出乎意料的鲸爆，让最后的所谓“软着陆”变得一片狼藉呢？


唯有拭目以待。

洗洗睡吧，别太着急。

“所谓的1.95万亿的资产和负债里面，含了大量的与第三方公司的应收和应付款，这是互相对冲的。此外还有6000亿的买房客户预售款，这是和账面资产端的1.28万亿的在建工程对冲的。这些房子大部分都已经封顶了，接近交付状态。

所以恒大真正有风险的负债，不会超过7000亿左右。

因为恒大账面净资产还有3300亿，我们估计如果现在清盘，这6000-7000亿债务，损失率顶多30-40%。

到最后，建筑商体系可能接盘恒大资产，把它做完交楼，某央企同业接盘雅居乐。一个大央企帮着啃掉一块骨头。市场不会因此产生大规模系统性风险。

当然这也意味着许老板和恒大股东，最终净身出户。可惜可叹了！

但具体哪一家央企或者地方国企，对着哪一家民企，估计还没完全确定，但是这是目前可操作的基本救济思路吧。”

“拉郎配”式救市法，咱是跟美国学的，FDIC那个周六，临时把Wells Fargo叫到北卡，逼他收Wachovia的时候，咱们的领导们是细细观望过的。

那么，真正的蝴蝶效应来了，“那年春天开会前，他找我借的那条皮带，啥时候还呐？”