如果恒大破产，倒楣的是施工方，还是业主?
如果恒大集团破产，其对施工方和业主的影响是复杂的，需从法律、经济、合同履行等多个维度综合分析。以下为详细解析：
一、恒大破产的直接后果
1. 资金链断裂
恒大作为开发商，可能拖欠施工方工程款、供应商材料款、银行贷款等，导致施工方、供应商、银行等债权人陷入困境。
2. 项目烂尾风险
恒大未完成的楼盘可能因资金链断裂无法继续施工，导致业主无法入住，或需承担延期交付的违约金。
二、施工方的困境
1. 工程款无法回收
风险：施工方已投入大量资金（如人工、材料、设备）到项目中，但恒大破产后可能无法支付工程款，导致资金链断裂。
法律依据：根据《民法典》第577条，开发商未按合同支付工程款构成违约，施工方有权主张违约责任，但需通过法律途径追偿。
执行难度：恒大破产后，其资产可能被用于偿还优先债权（如银行贷款、优先供应商），施工方的债权可能排在后位，追偿难度大。
2. 工资和材料款拖欠
工人欠薪：施工方可能拖欠农民工工资，引发社会问题。
材料供应商纠纷：材料商可能因未收到货款而无法继续供应，进一步加剧项目停工。
3. 法律诉讼风险
若恒大破产后未履行合同，施工方可能起诉其违约，但需承担诉讼成本和时间成本。
三、业主的困境
1. 房屋烂尾，无法入住
直接损失：业主已支付房款但无法入住，需承担额外成本（如租房、搬家费用）。
法律维权：业主可依据《民法典》第577条要求恒大履行合同，但若恒大破产，可能需通过破产程序追偿。
2. 违约金和利息损失
若合同约定延期交付的违约金，业主可能需支付违约金（如按日计算）。
若未支付房款，业主可能面临贷款违约风险（如按揭贷款未还）。
3. 房产贬值风险
烂尾楼可能因市场贬值导致房产价值大幅下降，业主可能需承担资产损失。
4. 法律维权的复杂性
业主需通过法律途径追偿，但若恒大资产已分配完毕，可能无法获得赔偿。
四、谁更倒霉？关键因素分析
1. 债务优先顺序
银行优先：银行贷款通常在破产清算中优先受偿，施工方和业主可能排在后位。
施工方与业主的对比：施工方的债权可能更早被优先考虑（如工程款属于“法定优先权”），而业主的债权可能因未完成施工而被排除。
2. 项目完成度
未完工项目：若项目未完成，施工方可能因未收工程款而损失更大；业主可能因无法入住而损失更大。
已完工项目：业主可能因无法入住而损失更大，而施工方可能因工程款回收较易而损失较小。
3. 法律执行效率
施工方：可能需通过诉讼追偿，但若恒大资产不足，可能难以实现。
业主：可能需通过破产程序维权，但若恒大资产已分配完毕，可能无果。
4. 市场影响
恒大破产可能引发房地产市场连锁反应，但直接后果仍取决于项目完成情况。
五、可能的解决方案与风险
1. 施工方
争取优先债权：通过法律手段主张工程款优先权（如《建设工程施工合同司法解释》）。
与政府协调：若项目部分完成，可能通过政府协调复工或转让项目。
2. 业主
法律维权：通过诉讼或仲裁要求恒大履行合同或赔偿损失。
集体维权：若业主数量多，可能通过集体诉讼或政府介入解决。
3. 政府与监管介入
风险处置：政府可能介入破产程序，保护债权人权益，或通过“保交楼”政策避免烂尾。
政策支持：可能出台政策支持购房者，如允许“以房抵债”或补偿方案。
六、结论
施工方更可能“更倒霉”：若恒大破产时项目尚未完成，施工方可能因工程款无法回收、工资拖欠等问题面临更大损失；而业主的损失更多取决于房屋是否烂尾。
例外情况：若项目已完工但未交付，业主可能因无法入住而损失更大；若项目未完成但施工方已收回部分工程款，施工方的损失可能较小。
综合来看：施工方因资金链断裂和法律追偿难度，可能在恒大破产中承担更大风险，但需结合具体项目和法律环境判断。
七、现实案例参考
恒大“保交楼”事件：2023年恒大集团被要求“保交楼”，部分楼盘因政府介入复工，但施工方和业主仍面临较大风险。
施工方维权案例：部分施工方通过法律途径追偿，但因恒大资产不足，最终仅获得部分补偿。
业主维权案例：部分业主通过集体诉讼要求恒大赔偿，但因法律程序复杂，实际效果有限。
总结
恒大破产对施工方和业主的影响取决于项目完成度、债务优先顺序和法律执行效率。施工方可能因工程款无法回收而面临更大资金风险，而业主则因房屋烂尾或无法入住而承担居住和财产损失。两者均需通过法律途径维权，但实际效果可能因恒大资产状况和政府介入程度而异。
网友意见
刚好最近在接触这类不良资产的项目。从法律上讲，施工方的工程款是优先债权。如果你办了抵押或者网签，施工方并不能把你的房子拿去抵债或者变卖。但施工方可以拒绝办完工手续（且不谈直接烂尾了），没完工手续就没房产证。
当然，也有施工方傻乎乎的签了类似和解协议的债务协议，以为把工程款明确成具体金额的债务，哪知道条款有问题，变成了开发商借施工方的钱来开发，还不起钱了。看似把债权关系扯清楚了，实际上变成了普通债权，没有优先级了。这种施工方我也遇到过。
另外，一般这类情况下，政府无非是出面协调，每个债主打折赔钱，找资管把债权收了，你想原价退房，或者拿到房子的可能性不是没有，但很小。比如你这个楼盘已经建完了，但只买了很少一部分，来处理不良资产的人算下来利润很高，那就会给你多留点儿，如果都卖得干干净净，钱都被恒大拿走了，那你可能只能拿到二折或者三折的退款。这类债务，债主越多，处理时间就越长，成本就越高，风险也越大。最近我在接触的一个这类业务，几百亿级别的，大大小小债主几万个，根本没有哪个国企愿意接，都差不多有7年了。现在去谈的做不良资产的人，都只愿意根据单一的资产一点儿一点儿接手，小的几百万，大的一两亿。按这个速度，再过20年都处理不完。
PS：这类资产最后的结果一般都是金融机构、施工方、小债主自然人几方轮候查封，谁都不敢出钱解这个扣，因为都怕自己出钱了，其他债主不同意，又给你查封了。一般都是各方都拖疲了，能拿多少钱算多少的时候，才能处理。政府参与的方式不过是把债主都召集起来，达成和解，但其实这个过程里，政府的工作人员是弱势方，不买政府账的债主多了，这时候就是名副其实的“我真有两头牛“。
PS2：再说说不良资产处置的问题吧。上个月看的一个商业综合体，建完了的，而且都运营好几年了，工程款没付清，所以一直还是个在建工程，没证。它的第二大债主是一个搞建筑的大型国企，也是多个查封，然后政府出面协商了，其他债权人都愿意低价退出，于是给这个国企说让它出面把这个物业低价收购了，估计不到5折价格。这个国企下面的人很高兴啊，血赚啊，然后报上去，他们党委书记不同意，说之前欠的钱这么多年都没还，再给几个亿，出了问题你们谁担得起？这不废话么？都是打工仔，谁敢说自己担得起?然后就不了了之了。
另一个事情，就是我自己前几天才经历的了。某个不良资产上涉及的过户时会遇到的问题，律师说没问题，投资方的风控说不信，要问房管局；房管局说没问题，风控还是不信，要求问国土局；国土局说没问题，风控还是说不信。我当时都要冒蚊香眼了，脑海里就是鲁豫那句“真的吗？我不信！” 于是我们问他，你要怎么才信呢？他说“你先把产权办下来，我就信了。” 我……,我TM要有这能耐，我把全国的不良资产业务承包了。
都倒霉。
但是如果比谁更倒霉的话，我认为业主更倒霉一点。
其一，楼盘必须要复工，所以无论通过哪条途径盖房子，最后还是要给施工方钱。小业主有可能操作不当：比如一直不走法律途径，坐以待毙，钱房两空，楼盘剩余货值被抵债，蒙受重大损失。
有的小业主集资自救，但是钱给了施工方，房子却没有盖下去，施工方说这些钱只能抵掉过去的债。还有的项目房子盖起来被法院查封了，最后没到业主手里。也有烂尾楼烂了20年的。
施工方有现成的组织，总是可以有效地保护自己，小业主在没有建立组织的情况下，或者即便组织起来了，依然是个松散群体，要么不团结，要么没方向，要么不团结加没方向。
有的开发商说，烂尾楼可以把施工方清场，换总包。实际上，想把施工方“清场”，一般都是烂尾开发商用来安抚小业主的话术。“我们和总包有纠纷”“我们正在换新的总包”。开发商把自己的责任全部推倒施工方身上，转移业主的注意力。真实的情况是，只要他钱到位，两个礼拜就可以盖一层。
其二，在烂尾楼里，唯有业主是没有过错的。其他各方，开发商不用说了，银行、政府没有进行预售资金监管，施工方没有专款专用，都是烂尾楼发生的原因。这里面只要一个环节不出问题都不至于烂尾，烂尾是各方的合力——现在的房价可以轻轻松松覆盖掉盖房子的成本，而业主的购房款够把房子盖起来好几遍的。
施工方具体有什么问题呢？
按照法律规定，预售资金要“专款专用”，细节全国各地规定不尽相同，但是基本原则就是小业主买房的钱，要主要用于楼盘的工程建设，所以这个钱一般不是直接给开发商，而是从监管账户直接到施工方手里。
开发商要打这个预收款的念头，怎么操作：让施工方先把钱领出来，然后再打到开发商指定的账户。
我第一次遇到这个问题，就是一个全国性的烂尾楼盘，光耀案。
在光耀的某个烂尾楼项目中，施工方起诉开发商要施工款，其中他主张的一个天文数字，就来自于监管账户，施工方已经提走的资金。这笔钱并没有留在施工方手里用于工程建设，而是被施工方按照开发商的要求打给了开发商投资的项目，这样就让预售资金监管制度形同虚设了。
其三，从法律上说，在烂尾楼案件中，小业主的优先受偿权是优先于施工方的，在第一顺位，施工方排在第二位。从实践操作说，施工方的“违约金”、“滞纳金”甚至之前的工程欠款几乎不可能和购房本金一样100%清偿，但是这不意味着施工方比业主更倒霉。只要不把楼盘盖到竣工，楼盘就是烂尾楼施工方手里的人质，无论你是业主还是银行，是战投还是政府，你都绕不开这个施工方，不是说清退就清退的。
无论破产还是直接重组，过去的烂尾楼案例中极少有换掉总包的。有的烂尾开发商和总包实际上就是一家，开发商作为搅屎棍还可以利用总包继续在烂尾项目中捞钱。
其四，从数量级来说，在开发商、银行、政府、施工方、小业主各方来讲，只有小业主是承担100%的损失。一个楼盘如果有10万平米，一平米能卖2万，总货值20亿。
土地出让金等税费40%~60%大概是10个亿左右，是政府已经拿走大头的，欠的一些税费罚款损失也就损失了，到手里的钱基本不会再吐出来，是最安全的。
银行放贷可能收不回来，但是贷款也不可能和整个项目的总货值匹配，如果一平米卖到2万，那么银行的贷款不太可能达到20亿的规模。而如果操作得当，通过执行程序，还能“先到先得”。
大部分烂尾楼，小业主的购房款乘以总人数，就是整个项目最大的债权人（不把开发商母公司的债务算进来的话）。这些业主里面有着相当比例的刚需人群，在楼盘烂尾的时候还需要承担银行的按揭贷款，同时又得租房子，并不是你有点钱，吃口西虹市炒蛋，这一天就过去了，你得交房租、还贷款，每个月收入都可能是负数。
前几年有砖家说要“六个钱包”，从卖地、贷款到盖房子，谁都是最大化自己利益去捞钱，层层扒皮马太效应，羊毛出在谁身上？你把一个小区小业主受害者的人数直接乘以6，就是烂尾楼的原罪。
至于施工方，只是房地产一个环节，业主在最下游，施工方就在业主的上游：捞一票、跑不了的上游，和业主一样是最惨的两家之一。要知道今天的建安成本一平米1500~3000块，10万平米也不过就是两三个亿的水平，这和业主的损失比起来算什么呢？
这也是为什么法律上要把业主放在第一位的原因。
况且，有组织的业主是一股不可以忽视的力量，要不然为什么政府叫人民政府，法院叫人民法院。这一点国内外能达成共识，文明六里面讲老秦有这样一句话：
从水下第一个生命开始，到石器时代的巨型野兽，再到人类第一次直立行走，您已经历许多。现在，开启您最伟大的探索吧：从早期文明的摇篮到浩瀚星宇。
秦始皇，您的国民是您最强大的力量。您统一了中国，世界各地的人都前来仰望万里长城和高耸的奇观。您的人民辛苦劳作，很快修建了世上最让人震撼的建筑，但愿他们的手上永远没有水泡。好好保护您的国民，您将来名垂千古。
都倒霉，但还有更倒霉的，深圳人才与山东高速，已经为谁接恒大的雷撕咬起来了，事情是这样的，在恒大暴雷前，曾经有一次债转股尝试，大概有一千多亿吧，作为债主的山东高速抵死不从，把恒大的股票都给卖了，接盘的就是深圳人才安居集团，当时作价好像是两百五十亿分三期付清，刚交付完两期，恒大卒，剩下的一期八十亿深圳人才说啥不付款了，宁可被起诉走司法程序退回部分恒大股票，但山东高速明显找到了接盘的冤大头岂肯善罢甘休，恒大股权如同狗屎，这两家公司都拼了命的想把 屎喂到对方嘴里。听说深圳人才高端补助已经停了，这批人也算是被牵连的倒霉蛋吧。
恒大的连锁暴雷反应已经开始，未来还会出现更多悲惨的家伙，只有更惨没有最惨。
都倒霉，最倒霉的大概率是施工方。
很多高赞答案提到是业主，我不这么认为。业主代表了一个家庭，恒大的业主背后代表了无数个家庭，而家庭是社会安定团结的基础，许家印为什么搞了这么大事坐在位子上，不就是因为他现在不能出事，上面要他出面保交房嘛。所以业主，最少大部分业主问题不会很大，当然新房的质量和配套能不能跟上就不好说了。
现在谁最倒霉？当然恒大的供应商，这可不仅仅是施工一块，还有材料、服务、广告一条龙的供应。有人提到施工方是按工程量结算的，所以损失不会很大，这是不了解恒大。
恒大欠了2万亿，如果分段及时付款会欠那么多吗？事实上恒大给供应商结算的都是商业承兑汇票，现在也可以称之为空头支票，恒大在，这些空头支票就能按期兑现，恒大不在了，就是废纸一样的东西。
许家印最大的问题就是把摊子铺的太大，风险却全部转移到了上下游——向上开没有任何抵押担保的空头支票，向下提前收取业主的房款，这就不是做房地产的，这是在做金融，还是期货型金融。
问题有多严重，现在大家看到的都是业主，其实主要风险在供应商这边，我了解到的就有两家公司给恒大供货，一家拿了8个亿的商票，一家据说拿了20个亿，都是规模很大企业，背后也有几千个员工，代表了几千个家庭，恒大完了，它们也就完了（看情形，恒大不破产，他们的钱也很难拿到）。而这些企业背后又有无数个供应商和员工，业主的房子只是财产，有的人还是投资性的财产，供应商破产了，员工就会失业，那可是饭碗！如果有连锁反应就会有更多的饭碗被砸，引起连锁反应，对整个国民经济都会有不良影响。
现在问题已经很清楚了，恒大的经营有很大问题，许所谓的“个人财产”应该抓紧冻结，因为这些财产大概率是非法所得，损失已经产生，现在只有想办法尽量挽回一些损失，让不良影响变小一点。
。。。。。。。。。。。分割线。。。。。。。。。。。。。。
评论区有人提到为什么保业主不保供应商？这里聊下我的判断。
首先站业主角度，恒大卖房是经过政府认可的，拿到了预售许可证，某种程度上，有政府信用在里面，如果不能保交房，对恒大和政府都有失信的问题。
其次，业主里面有投资也有刚需，中国年轻人买房可能会掏空六个口袋，再加上银行贷款，一旦交不了房，对部分业主打击太大，还会增加银行的风险，如果引起极端事件就不好了。
最后，也是最关键的，经营有风险，供应商既然选择了和恒大合作，就应该做好发生坏账的准备，政府没有义务救一个经营失败者，那以后就没完没了，这可不是市场经济的做法。
而供应商也不完全是无辜的，恒大的商票据说后期年化达到了百分之十几，明眼人一看就知道有问题，但供应商还继续选择合作，这里未必没有赌的成分。尤其一部分国企供应商，我猜哈，他们可能这么想的——给恒大供货好呀，利润高，又可以确认收入，几年的都能超额完成，一路升职加薪。什么？恒大有风险？没关系，如果恒大完了，倒霉的又不是我一家，这么大的企业倒闭，上面能说什么？这叫天灾人祸，不关我事。
总之有的人真糊涂，有的人装糊涂，真正倒霉的还是那些普通员工。
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地产商破产，倒霉排名榜~
1、政府垫付保交房（掏最多的钱）
2、材料供应商/施工方工程款损失一部分（单个损失最大）
3、业主损失一部分（集体损失最大）
4、物业损失一部分（用爱发电）
物业公司尽量不要碰保交房小区，不然会笑着进去，哭着出来~
天天被业主骂不说，时不时还得面对开发商信口开河乱写的各种承诺，你不认账业主就不交物业费，你认账就完了，开发商允诺的物业费减免可能是3年5年，也许是十年三十年。
这边收不来物业费，这边被缠着补充消防、监控、公共照明、施工遗留问题，车位、售楼部所有能抵押变现的东西都会被地产商抵押出去，基础及配套设施极差，业主入住率极低并且掏空6个钱包上车的往往在算着钱过日子，压根就不会给空置房交一毛钱。
总之来的时候他们说请你吃满汉全席，进场之后发现是给满汉全席买单。
更可怕的是被忽悠着进场之后碰到换届，说好的项目勾兑（往往会承诺物业公司：亏损经营交保小区会补你一个绝对挣钱的项目）往往就这么没了~
就我目前的经历来看，地产商宣布破产之后，除了地产老板解放之外，全社会都在给地产商买单！
这种规模的企业破产，单论损失规模的话，最大的既不是业主，也不是施工方，而是银行。而最终银行的损失，会平摊到所有人头上。
2016年前后，恒大在我市做一个楼盘，联系各银行提供自己的融资方案。
也就是说，它作为一个借钱的，即债务人，让各家准备贷款的，即债权人，现场竞标。
我当时是区行审查岗，跟着区行风险经理、分管行长就去了。
现场主持招标的，是一个30岁左右的妹子。所有银行的工作人员被安排在刚刚盖好的售楼处大厅内，里面还有浓浓的甲醛味。而规划盖楼的地方，连地基都还没开始动工。
现场各家银行的工作人员轮流上场，汇报融资方案。女主持脾气很大，有一家银行说得专业术语比较多，她可能听不懂，多次打断，最后指责其方案空洞无物、过于冗长，直接让他下场。
轮到我上场，我就开始说明“项目贷款”和“楼盘按揭准入”这两个项目，重点是额度计算方式、利率和准入条件等。
我说了还没到一半，就被女主持打断了。
她略有些不耐烦的说，“停、停！我不想听什么条件，你只要告诉我，你们能给我们做多少额度、多长期限、利率最低是多少就可以了。”
这时，我们分管行长走上台，拿起话筒对她说，“你贷过款没有？”
分管行长是73年的，长得虎背熊腰、老成持重，气场很强。
女主持一脸懵逼，说道：“这又不是我贷款，这是集团在做项目融资。”
分管行长答：“不管是个人，还是企业，贷款都是一样的。个人要看你的年龄、工作、收入、抵押物、担保人。项目融资要看政府红头批文、看在建工程进度、看五证。你们什么都不给，我们怎么确定额度？”
女主持冷笑，一脸不屑：“你们XX（地级市）还真是个小地方，我们是恒大集团！集团在北上广做，都是这个流程！我们是房地产业最优质的客户，集团的信誉就是最大的保障！”
分管行长一听，答复到：“你们在别的地方怎么做的，跟我们的规章制度无关，要想在我们银行做，就必须按他刚刚说的来。”
然后回头对我说，“把电子版发给他们一份，让他们自己研究吧。”
说罢拉着我走下台，招呼风险经理一起走了。
出门的时候他对我两说，“就恒大这么个借钱法，最多十年必然出事。”
恒大现在如此多的负债，至少一半是借银行的。如果恒大真的破产了，首先要清偿工资、劳保、税金等等，然后才是银行债务。
大概率轮到银行的时候，能还上一半就不错了。剩下的就是绝对损失的贷款，国有银行会打包给资产公司处置。
所谓打包，就是用自己的净利润把不良贷款还上，再给资产公司去处置债权。而如此巨量的不良贷款，大部分银行是没有那么多钱去还的，就向央行借。央行借给它们真金白银，去核销贷款。
那么，央行的钱哪来的呢？
就这些。
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