恒大楼盘承建商主张的优先受偿权意味着业主血本无归吗?
恒大楼盘承建商主张的优先受偿权，绝非意味着业主注定血本无归，但情况确实复杂且严峻。理解这一点，需要我们深入剖析优先受偿权在法律上的含义，以及它在房地产项目烂尾后的具体运作逻辑。
什么是优先受偿权？
简单来说，优先受偿权是一种法律赋予特定债权人的一种特殊权利，允许他们在债务人破产或清算时，在其他普通债权人之前，优先获得偿还。在建筑工程领域，承建商的优先受偿权通常是指他们对所承建的工程项目及其产生的收益享有优先受偿的权利。这源于承建商在整个项目中的投入，包括人工、材料、机械设备等，他们为项目注入了实体价值。
为何承建商拥有优先受偿权？
法律之所以赋予承建商优先受偿权，主要出于以下几点考虑：
公平性原则： 承建商是项目得以建成的关键，他们的劳动和投入直接形成了房屋的实体。如果项目出现问题，让他们与其他未对项目实体形成贡献的债权人处于同等地位，显然不公平。
鼓励投资和建设： 优先受偿权的存在，能够激励承建商放心地投入资金和人力进行建设，降低了他们的风险，从而保障了房地产市场的健康发展。
物权性质： 在某些法律体系下，承建商的优先受偿权被视为一种“法定抵押权”或“留置权”，与物权的概念联系更紧密，因此具有更高的优先度。
在恒大楼盘烂尾的情况下，优先受偿权如何影响业主？
当恒大这样的开发商出现资金链断裂，项目烂尾时，其名下的资产将被用于清偿债务。这时，承建商主张的优先受偿权就可能与业主的权益发生冲突。
1. 资产处置的顺序： 项目剩余的资产（包括未售的房产、项目土地使用权、应收账款等）在清算时，会有一个法定的清偿顺序。一般来说，有抵押物的债权人（例如银行贷款）优先于无抵押物的普通债权人。而承建商的优先受偿权，往往被排在银行贷款之后，但高于其他普通债权人（如材料供应商、分包商等）。
2. 业主的地位： 业主作为购房者，他们购买的是房屋的产权。在法律上，业主的身份是开发商的债权人（要求交付房屋的债权）或者说是购房合同的相对方。在破产清算中，业主属于普通债权人，他们的偿还顺序通常靠后。
3. 潜在的冲突点：
资产有限性： 如果项目剩余的资产不足以同时清偿完所有债权人，那么优先受偿权的意义就凸显了。承建商会优先获得偿还，导致留给业主的资产就更少。
承建商可能直接接管项目： 在一些情况下，为了实现其优先受偿权，承建商可能会选择直接接管未完工的项目，继续施工并最终出售房屋以收回成本。这样做的好处是他们可以控制工程质量和销售价格，最大化回收率。然而，这对业主来说，意味着购房合同的履行方变成了承建商，合同条款、交房时间和价格都可能发生变化，甚至承建商接手后，其目标也可能首先是收回自己的投入，而非最大化业主的利益。
与银行的博弈： 银行通常拥有项目的第一顺位抵押权，即银行贷款的抵押物是项目土地和在建工程。承建商的优先受偿权能否实际执行，很大程度上取决于其优先于银行还是在银行之后。如果银行抵押权优先，那么银行优先受偿后，剩余资产才可能轮到承建商。
血本无归的可能性，以及不至于完全血本无归的因素：
为何可能血本无归？
资产被优先清偿： 如果项目剩余的资产，在优先偿还银行贷款后，又被承建商的优先受偿权优先拿走大部分，那么留给普通债权人（包括业主）的钱可能非常少，甚至等于零。业主投入的购房款，就相当于打水漂了。
项目价值被耗尽： 如果承建商为了优先受偿而接管项目，他们可能会优先用项目收益来抵偿自己的欠款，这期间的工程款、材料款等都将是优先支付的。业主作为购房者，理论上是项目的最终购买者，但如果没有得到法律的特殊保护，在资金链断裂时，他们的权益很容易被边缘化。
漫长的法律程序： 即使法律规定了业主的权利，但在实际的破产清算过程中，业主需要通过漫长的法律程序来主张自己的权益。这期间，业主需要付出时间和金钱，且最终结果难以预料。
不至于完全血本无归的因素：
法律对业主的保护： 很多国家和地区的法律都会在一定程度上保护购房者的权益，比如预售资金的监管，以及对未交付房屋的处理机制。虽然在恒大这类大规模破产事件中，这些保护可能显得微弱，但并非完全不存在。
政府的介入和协调： 在重大民生事件面前，政府往往会出面协调，安抚购房者情绪，并可能采取一些措施，例如引入新的开发商接盘，或者由政府性质的平台出面进行资产重组。这些措施的目的就是为了稳定社会，减少损失，虽然不一定能让所有业主回本，但至少可以避免一部分业主的极端损失。
承建商的利益也并非绝对优先： 承建商的优先受偿权也并非无限度的。其受偿范围通常仅限于其为该工程项目提供的劳务和材料所形成的价值。如果承建商在项目中也存在违约行为，或者其优先权并不如想象中那么“优先”（例如被银行的抵押权覆盖），那么业主仍有争取部分权益的空间。
未售房产的价值： 如果项目还有相当一部分未售房产，且承建商接管项目后能够顺利完工并销售，那么在扣除银行贷款和承建商的优先受偿款项后，剩余的收益理论上也可以用于偿还业主的损失。
业主的联合行动： 业主群体通过联合行动，组织维权，能够形成更大的社会影响力，迫使相关方（政府、开发商、承建商、银行）采取更积极的应对措施。这种集体力量有时也能争取到比个体行动更好的结果。
总结来说， 恒大楼盘承建商主张的优先受偿权，无疑给业主的购房款带来了巨大的不确定性和风险。它意味着在资产分配时，承建商的利益优先于业主。但“血本无归”是一个极端的情况。实际结果会取决于项目剩余资产的价值、银行的抵押权位、承建商优先受偿权的实际覆盖范围、政府的介入程度以及业主自身的维权能力等多重因素的综合作用。业主们的损失大小，以及能否收回部分甚至全部购房款，将是一个复杂博弈和法律程序的结果。
什么是优先受偿权？
简单来说，优先受偿权是一种法律赋予特定债权人的一种特殊权利，允许他们在债务人破产或清算时，在其他普通债权人之前，优先获得偿还。在建筑工程领域，承建商的优先受偿权通常是指他们对所承建的工程项目及其产生的收益享有优先受偿的权利。这源于承建商在整个项目中的投入，包括人工、材料、机械设备等，他们为项目注入了实体价值。
为何承建商拥有优先受偿权？
法律之所以赋予承建商优先受偿权，主要出于以下几点考虑：
公平性原则： 承建商是项目得以建成的关键，他们的劳动和投入直接形成了房屋的实体。如果项目出现问题，让他们与其他未对项目实体形成贡献的债权人处于同等地位，显然不公平。
鼓励投资和建设： 优先受偿权的存在，能够激励承建商放心地投入资金和人力进行建设，降低了他们的风险，从而保障了房地产市场的健康发展。
物权性质： 在某些法律体系下，承建商的优先受偿权被视为一种“法定抵押权”或“留置权”，与物权的概念联系更紧密，因此具有更高的优先度。
在恒大楼盘烂尾的情况下，优先受偿权如何影响业主？
当恒大这样的开发商出现资金链断裂，项目烂尾时，其名下的资产将被用于清偿债务。这时，承建商主张的优先受偿权就可能与业主的权益发生冲突。
1. 资产处置的顺序： 项目剩余的资产（包括未售的房产、项目土地使用权、应收账款等）在清算时，会有一个法定的清偿顺序。一般来说，有抵押物的债权人（例如银行贷款）优先于无抵押物的普通债权人。而承建商的优先受偿权，往往被排在银行贷款之后，但高于其他普通债权人（如材料供应商、分包商等）。
2. 业主的地位： 业主作为购房者，他们购买的是房屋的产权。在法律上，业主的身份是开发商的债权人（要求交付房屋的债权）或者说是购房合同的相对方。在破产清算中，业主属于普通债权人，他们的偿还顺序通常靠后。
3. 潜在的冲突点：
资产有限性： 如果项目剩余的资产不足以同时清偿完所有债权人，那么优先受偿权的意义就凸显了。承建商会优先获得偿还，导致留给业主的资产就更少。
承建商可能直接接管项目： 在一些情况下，为了实现其优先受偿权，承建商可能会选择直接接管未完工的项目，继续施工并最终出售房屋以收回成本。这样做的好处是他们可以控制工程质量和销售价格，最大化回收率。然而，这对业主来说，意味着购房合同的履行方变成了承建商，合同条款、交房时间和价格都可能发生变化，甚至承建商接手后，其目标也可能首先是收回自己的投入，而非最大化业主的利益。
与银行的博弈： 银行通常拥有项目的第一顺位抵押权，即银行贷款的抵押物是项目土地和在建工程。承建商的优先受偿权能否实际执行，很大程度上取决于其优先于银行还是在银行之后。如果银行抵押权优先，那么银行优先受偿后，剩余资产才可能轮到承建商。
血本无归的可能性，以及不至于完全血本无归的因素：
为何可能血本无归？
资产被优先清偿： 如果项目剩余的资产，在优先偿还银行贷款后，又被承建商的优先受偿权优先拿走大部分，那么留给普通债权人（包括业主）的钱可能非常少，甚至等于零。业主投入的购房款，就相当于打水漂了。
项目价值被耗尽： 如果承建商为了优先受偿而接管项目，他们可能会优先用项目收益来抵偿自己的欠款，这期间的工程款、材料款等都将是优先支付的。业主作为购房者，理论上是项目的最终购买者，但如果没有得到法律的特殊保护，在资金链断裂时，他们的权益很容易被边缘化。
漫长的法律程序： 即使法律规定了业主的权利，但在实际的破产清算过程中，业主需要通过漫长的法律程序来主张自己的权益。这期间，业主需要付出时间和金钱，且最终结果难以预料。
不至于完全血本无归的因素：
法律对业主的保护： 很多国家和地区的法律都会在一定程度上保护购房者的权益，比如预售资金的监管，以及对未交付房屋的处理机制。虽然在恒大这类大规模破产事件中，这些保护可能显得微弱，但并非完全不存在。
政府的介入和协调： 在重大民生事件面前，政府往往会出面协调，安抚购房者情绪，并可能采取一些措施，例如引入新的开发商接盘，或者由政府性质的平台出面进行资产重组。这些措施的目的就是为了稳定社会，减少损失，虽然不一定能让所有业主回本，但至少可以避免一部分业主的极端损失。
承建商的利益也并非绝对优先： 承建商的优先受偿权也并非无限度的。其受偿范围通常仅限于其为该工程项目提供的劳务和材料所形成的价值。如果承建商在项目中也存在违约行为，或者其优先权并不如想象中那么“优先”（例如被银行的抵押权覆盖），那么业主仍有争取部分权益的空间。
未售房产的价值： 如果项目还有相当一部分未售房产，且承建商接管项目后能够顺利完工并销售，那么在扣除银行贷款和承建商的优先受偿款项后，剩余的收益理论上也可以用于偿还业主的损失。
业主的联合行动： 业主群体通过联合行动，组织维权，能够形成更大的社会影响力，迫使相关方（政府、开发商、承建商、银行）采取更积极的应对措施。这种集体力量有时也能争取到比个体行动更好的结果。
总结来说， 恒大楼盘承建商主张的优先受偿权，无疑给业主的购房款带来了巨大的不确定性和风险。它意味着在资产分配时，承建商的利益优先于业主。但“血本无归”是一个极端的情况。实际结果会取决于项目剩余资产的价值、银行的抵押权位、承建商优先受偿权的实际覆盖范围、政府的介入程度以及业主自身的维权能力等多重因素的综合作用。业主们的损失大小，以及能否收回部分甚至全部购房款，将是一个复杂博弈和法律程序的结果。
网友意见
比施工方对是施工款的优先受偿权，更优先的是支付了大部分购房款的消费型购房者的优先受偿权。但是，不要认为有优先权就高枕无忧，民事诉讼讲的是先到先得，你再怎么优先，你不起诉，你也是零。不信去百度一下中诚广场，这样的案子从96年开始到今天，每年都不断地重复。
同理，也不要认为网签就可以高枕无忧，有网签也可以保全，就2020年北京市、海淀区有个香山四季、四季香山，别墅，业主都住进去了，还是被保全了房子。业主问法官，为什么有网签还保全，法官就说：没有法律规定，不可以查封有网签的房子。
就算有的地方法院不保全网签的房子，或者政府介入建立了防火墙，也不要认为有网签就可以高枕无忧。
盖房子的钱从哪来？
烂尾楼盖房子，大多数情况下都要依靠没卖出去的房子，他们（政府、银行、法院、施工方）管他叫“剩余货值”。一个项目剩余货值就那么多，民事诉讼先到先得，哪怕你有购房人优先权优先于施工方，但是并不影响你消极等待的过程中其他各方变卖剩余货值抵债。
在开发商、购房人、施工方、银行、投资人等各方债权人里面，只有购房人是想要把房子盖好交付，其他人都指望着剩余货值套现。
在那些没有业主参加的会，无一例外不是施工方、银行、债主们吵着闹着要钱的，这些人既是组织（企业），同时也是人民，业主能做的他们都能做，业主不做的，比如起诉，他们第一时间会做。
买到烂尾楼，应该学习的不是法律如何规定，而是法律如何实践，他可以是从状子开始，到拍卖结束，也可以是从预清算开始，到竣工验收备案结束。道理法律都是镜花水月，唯有行动才是真理。
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