2021年房价还会像过去十年那样大幅上涨么？
要回答这个问题，咱们得拆解开来看，不能一概而论。影响房价的因素太多了，就像一盘棋，得看多方博弈。
首先，得看看宏观经济的大背景。
过去十年，我们享受了经济的快速增长，居民收入水平普遍提高，这为购房提供了坚实的经济基础。同时，相对宽松的货币政策和低利率环境，也让贷款买房变得容易，资金涌入房地产市场，进一步推高了价格。
到了2021年，虽然我们经济在疫情后迅速复苏，但整体增速相比前些年可能有所放缓。政府也明确表示要坚持“房住不炒”的定位，并且更加强调了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。这意味着，那种鼓励房价大幅上涨的政策导向已经基本消失了。取而代之的是，对房地产市场的调控更加精细化、常态化。
其次，政府的调控政策是关键中的关键。
这些年，你能看到从限购、限贷、限售，到最近几年兴起的“三道红线”等针对房企的融资政策，以及各个城市不断加码的学区房改革、共有产权房等措施，都是为了给过热的房地产市场降温，防止泡沫。
在2021年，这些政策的信号非常明确：不希望房价再出现过去那种单边上涨的局面。 尤其是一些热点城市，调控的力度和持续性可能会比往年更强。比如，更严格的信贷政策会限制投机性需求，延长贷款年限可能会受到限制，首付比例也可能被提高。对于房企来说，融资渠道收紧也意味着它们在拿地和开发扩张上会更加谨慎，这间接会影响未来的供应节奏和成本。
再者，市场的供需关系也不能忽视。
一二线城市，尤其是核心区域，由于人口持续流入，刚需和改善性需求依然旺盛，这支撑着一定的价格水平。但一些三四线城市，人口流出、产业支撑不足，一旦失去了投资炒作的热情，房价就很难维系高位，甚至可能出现下跌。
而且，过去十年，很多城市的房价上涨很大程度上也受到了投资属性的驱动。当投资回报率受到抑制，甚至面临风险时，一部分投资者的资金可能会选择其他渠道。如果市场上的购房主力从投资客转向了刚需和改善型自住的家庭，那么房价的上涨动力自然会减弱。
还有，社会情绪和预期也很重要。
当人们普遍认为房价还会涨时，他们会争相购买，形成一种自我实现的预期。反之，如果市场弥漫着房价要调整的氛围，大家可能会持币观望，等待更好的时机。2021年的市场，大家对房价上涨的信心可能不如从前那么坚定了，毕竟政策的“定海神针”作用越来越明显。
那么，具体到2021年，我们可能会看到什么样的景象呢？
我个人觉得，指望房价像过去十年那样“哗哗”地往上涨，可能性不大了。取而代之的，更可能是一种分化和波动。
一线城市和少数核心二线城市： 核心区域、地段好的优质房产，由于其稀缺性和强大的购买力支撑，房价依然有支撑，甚至可能在局部地区因为供需矛盾而小幅上涨。但这种上涨会更加理性，大幅跳涨的空间会受到压制。
大部分二线城市和部分强三线城市： 这些城市可能进入一个“稳中有升”或者“区域性波动”的阶段。政策调控力度依然会存在，但人口流入和产业发展不错的城市，其房地产市场仍有活力。可能会出现一部分项目卖得好，另一部分项目去化缓慢的情况。
三四线城市及人口流出区域： 房价可能会面临更大的压力，部分区域甚至可能出现下跌。失去了投资的驱动力，单纯依靠本地居民的购买力，很难支撑起过高的房价。
总结一下：
2021年的中国房地产市场，更像是在经历一场“换挡”。不再是那种野蛮生长的粗放式发展，而是朝着更加稳定、健康、理性和可持续的方向调整。房价大幅普涨的时代可能已经过去，取而代之的，是对“房住不炒”理念的更深入践行，以及市场更趋于理性的博弈。
所以，如果你是购房者，是时候放下过去十年“买了就不亏，越早买越好”的惯性思维，结合自身的实际需求和经济能力，审慎决策。如果你是房东，也要认识到市场正在发生的变化，不要期望房价总能回到过去那种高歌猛进的节奏。
总而言之，2021年的房价，与其说是继续“大幅上涨”，不如说是进入了一个更加复杂的博弈期，是政策、经济、供需、预期等多重因素交织下的一个“稳”字当头但又充满变数的年份。
网友意见
物价涨，房价就不会大幅增加；物价平稳，就要做好房价起飞的准备了。
假如房价下跌，看空的炒房客和投资商纷纷撤资，这笔钱肯定会投到别的什么能够保证利润率的地方，他们把钱投到哪里，哪里就是一片繁荣，价格膨胀。
所以，房价的问题绝对不是房地产市场能够解决的，房价下来，钱就会向股市、虚拟货币流动，一样会造成部分商品的价格泡沫。
虽然话不中听，但如果有些人没有革掉这些巨型资本集团的勇气，那么就只好拖到更多的人用怒火来代劳。因为唯独中国不能搞涓滴效应——美国靠抢海外来讨好所有人，毕竟不是封闭系统；中国不被抢就烧高香，又如何讨好所有人呢？
你无法预测顶层设计。
就好比是否梧桐一样，我暂时说了不算，估计你应该说了也不算。
房价这东西，2015年之前是一种逻辑，包含价值修复等，2016年以后又是一种逻辑。金融不言顶，什么意思，4500点你觉得高么？股市还能给你脉冲到6100点。这就是金融。
在有的国家，地产是地产，或者也叫民生，或者叫建筑业，在我国，现在地产完全是金融。
什么叫金融？
就是预期管理：
只要是我觉得某一坨狗屎，大家都觉得以后能卖个高价，哪怕现在1万块，我也撸一把消费贷出来买狗屎，然后几个月以后2万卖出去就行了。
只要这个游戏一直存在，那么，大声告诉我，决定狗屎价格的是什么？
对，就是购买力极限。只要是预期狗屎始终上涨，你让一个老农民，撸一把村镇银行惠民贷，20万块钱，也得买一坨啊！
为什么我可以撸消费贷、老农民可以撸惠民贷，而不真正用于消费和农产民经营？那就是郭佳给你放口子了，就让你这么玩儿。美其名曰，叫什么来着？炒房？不对不对，叫去库存。
现在预测房子的购买力极限，其实就是预测一个人金融工具的极限。
举例而言，我是一个极端炒房客，暗搓搓攒了1年工资，10万元，加上蒙骗亲朋好友的20万元，一共30万元，想买房。买示范区宇宙内核深圳的房子。你告诉我怎么搞？不对，我告诉你怎么搞！
首先，只要你不是一条狗，你就可以有深圳户口申请的初步资格，且很大概率可以搞到——只要你懂得上知乎，你就是深圳欢迎的来了就是深圳人。（大专以上的高级人才可以随意落户哈？）
然后你去对面街角电线杆子上找一个二维码，没错，就是贷款中介，接下来，你需要把30万本金中的一部分作为中介费，让贷款中介为你0首付走一个金融方案（你以监管部不知？不用怕，呵呵），用这笔钱，在深圳湾随便买一套容积率5-8的豪宅即可。你30万里面，保守算，可能5万元交了良心中介费和来深圳时候的绿皮车，剩下的25万做什么？不是0首付了么？
其实，这25万都是你用来换贷款本息的现金流。
你说30年不够还的？不用，只要是在一个政策宽容的地方，流动性强的盘，最夸张3个月就可以卖出了，既然你是新手，我姑且算你持有1年。
这25万就是你接下来1年的利息。
按照简单模型（假设全部房款都是按30年按揭来算的，实际上0首付可能会涉及经营贷过桥等，我就是用一个简单模型），每个月2万元左右的利息，5%的利率（实际利率要低），你可以0首付购买一个400万的房子。
——只要明年今日有下一个攒够每月还贷现金流的人来吃你这坨，奥不，这套房子。
30万仅仅是农村标准，如果本金变成了100万的话，是不是就可以买到1300多万的房子？这个价格是不是勉强算得上有产阶级眼中的入门豪宅了？
你的成本是100万，一年耗光，1300万的房子，只要涨7.6%，就可以账面摊平你的成本。而实际上，7.6%对于深圳来讲，也就是个把月的涨幅对吧？一年差不多30%，是最近两年的一个常规水平。赚多少自己算吧。
如何上帝告诉你，上述模型为真，且真的可以找到能够接受30%涨幅的下家，你奥利给，奥不，all in 不？？？？？？？？？？？？？
不说了，我去all in了，你们先算吧，谁先all in，谁就可以让你们后面的人吃，奥不买我的筹码。
所以房价是金融+征服意志的产物（2016年以后），大幅上涨，也就是2份文件的事儿。
涨幅上限，就是最后一个人能够维持还贷现金流的极值。
会的，未来三年就是最后一波，不建议买入，因为难以逃顶，稍不留神就在山岗上站二十年
房子不是商品，是金融产品，股市暴跌，它也必然暴跌，
现在不是2015年，涨价可以去库存。
现在大部分普通刚需有份安稳的工作就不错了，
最近在高通胀的环境下开始降准意味着普通人的消费需求在减弱，
经济V型恢复宣告失败。
刚需没有钱去买房，韭菜都快被割光了，很多房子是有价无市。
全世界都是一样，从东南亚到欧洲，普通人的生活并没有发生根本改变，
除了股市疯狂上涨外，实体经济正在变得越来越虚弱，
疫情不会马上结束，我之前预测三五年内可能结束，现在看起来还是很乐观。
多存钱，不要随意辞职，不要去贷款，不要轻易负债买房。
未来股市崩盘，就意味着大通缩和大萧条的时代来临。
韭菜之所以是韭菜，主要是因为他们太后知后觉了。
2016年的时候大部分人都觉得买房赚不到钱，结果那个时候买房的人八成以上都赚了钱。
现在大部分人都觉得买房就能赚钱，但实际上现在买房能赚钱的人连20%都不到。
前几年大部分人都说房产税马上要出台了，很少有人认为房产税不会出台。
现在很多人都说房产税不会出台了，很少人认为房产税会在近5年内出台。
真理永远都掌握在少数人手上，二八定律也适用于楼市。
从去年到今年，有关房地产的一系列的操作明显是在建隔离墙，似乎房地产这个银河系第一泡沫要爆炸，所以一直在未雨绸缪，先把隔离墙建起来，免得爆炸时伤的太重。
1.房地产三道红线。简单来说就是限制地产商的负债规模，让地产商赶紧卖房还债，不要再借新债拿地盖房。很明显，泡沫爆炸的时候，房子就是炸药，手里的房子越多爆炸威力越大。到时候不仅地产商被炸死了，连带银行、信托这些债主也一起遭殃。所以要赶紧把房子卖掉还债，卖房就是排雷。
2.银行两道红线。简单来说就是限制银行的涉房贷款规模。泡沫爆炸的时候，地产商贷款、居民房贷有很大一部分会变成坏账。由于我国银行涉房贷款规模高达50%之巨，泡沫一旦爆炸，对银行来说简直就是核武器，所以必须防患于未然，大力降低涉房贷款规模，提前排雷。
3.二手房指导价。深圳、西安等多个城市出台二手房指导价。指导价远低于市场价，只有市场价的一半左右。显然，房东不可能按照指导价卖房，你也别指望用指导价买到二手房。那这个指导价有什么用的？
有大用。比如有一套二手房市场价400万，指导价200万。你去银行贷款买房的时候，银行就按照200万的指导价给你房贷，按照70%算，就是140万的房贷。假如未来房价腰斩了，变成200万了，你会断供吗？肯定不会啊。为了逃掉140万的贷款，把200万的房子扔给银行，那不是傻吗？你就算天天吃泡面也得咬牙继续还月供。
但假如没有指导价，银行按照400万放贷，放给你280万，这时候房价腰斩变成200万了，你很有可能一咬牙就断供了。断供的太多，银行就要完蛋。所以二手房指导价跟银行两道红线是一样的作用，本质上也是降低房贷规模。
但是跟银行两条红线不一样的是，两条红线会让一部分人拿到全额贷款，另一部分一分拿不到。房价暴跌的时候，拿到全额贷款的这部分人依旧有断供的风险。而二手房指导价相当于把以前给一个人的贷款分给2个人，这样房价暴跌的时候，他们断供的概率会大大降低。
4.新房二手房价格倒挂。泡沫爆炸后，房地产市场肯定要低迷很多年，叠加人口拐点，极有可能就此萎靡不振，再也起不来。这点可以参考日本。日本90年代初房地产泡沫爆炸后，房价一路阴跌，直到今天已经阴跌了30年了，始终没有像样的反弹。一旦房价永远涨的预期被逆转，房价下跌的预期形成，原先那些捂盘惜售的将会抛盘，市场上的房子将会泛滥成灾。由于买涨不买跌，这时候反而没人愿意买。因此土地财政也将退出历史舞台。
所以，泡沫爆炸前的这段时间，就是房地产最后的余晖。要抓紧时间把最后一个铜板赚到手。众所周知，土地财政靠的是卖新房。二手房对土地财政是没有丝毫贡献，反而会跟新房抢客户。因此，新房价格必须低于二手房，这样才能最大限度的引导居民购买新房，赶在爆炸前把最后一个铜板赚到手。此外，新房还有5年的限售期，限售期内出售要缴纳高额交易税。也就是说，别想在泡沫爆炸前把它扔给接盘侠。
5.公务员取消绩效。泡沫爆炸后，没了土地财政，地方收入将大大减少，所以要提前缩减开支，开始过苦日子。
6.房产税。泡沫爆炸前，是不可能开征房产税的。只要开征，泡沫必炸，接下来就是“失去的x十年”。这个锅太重了，没人背的动。所以，谁也不敢主动戳破这个泡沫，只能等美联储加息或者美国发生经济危机，由美国把泡沫给戳破。这样一来就可以让拜登或者其他美国总统来背锅。这时候，房产税就可以名正言顺的开征了（没了土地财政，地方gov要开辟新的税源嘛）。
这两年我一直劝身边的人慎重买房。房地产就是个击鼓传雷的游戏，种种迹象表明，这个雷快要爆了，也许就是这两年的事情。银保监会郭主席说“坚信房价不会下跌的人将付出沉重的代价”，我觉得这不是危言耸听。
更新：
这几天又出了关于房地产的新政策，补充一下。
7.重点房企拿地不得超过销售额40%。这一条跟第1条是遥相呼应的，让房企多卖房，少拿地，同样是为了提高房企面对房价暴跌时的生存能力。房地产泡沫爆炸时，房子就是炸药，当然是越少越好。
8.房票。最近武汉推出了凭房票购买新房的制度。买新房之前需要先提交材料，申请房票。房票的目的是为了把抗风险能力强的“刚需”筛选出来，只把新房卖给他们。
为啥“刚需”的抗风险能力更强呢？因为他们只有一套自住房，即使房价暴跌也会老老实实还贷，不会断供。他们的现金流状况相对好一些，被迫断供的风险较低。
而那些炒房客就不同了。炒房客手上往往有多套房产，背负大量房贷，而且首付往往也是从银行借来的，加杠杆加到现金流气若游丝。房价一跌就扛不住，立马断供把房子扔给银行。银行拿到房子拍卖，造成市场上房产供应量加大，又进一步打击房价。房价继续下跌又会造成更多炒房客断供。
这种现象叫做“杠杆杀杠杆”，最终所有杠杆（炒房客）都会被屠杀一空，甚至部分刚需都被迫断供。最终银行的房贷一大片一大片的变成坏账，银行收到一堆卖不上价的房子，遭受巨大打击。
为了避免泡沫爆炸时出现这种糟糕的情况，现在必须把风险极高的炒房客挡在外面，只把房子卖给最安全的刚需（韭菜）。因此新房必须凭票购买（申请房票的时候要提交材料，审核完材料就能判断出你是炒房客还是韭菜）。
感慨一下，从去年下半年到现在，不到一年的时间里竟然出台了这么多重磅调控政策。如此密集的房地产调控政策历史上从未见过，这究竟意味着什么，大家要好好思考一下。个人奋斗的同时，也要想想怎样踩对历史的进程。
近一个月我都不知道第几次强调那个新闻了。
有雷要爆了。
现在的问题不应该是要不要大幅上涨，而是，谁是受害者……
强逼你上赌桌的节奏。
给我的话，房住不炒。
唯一确定的是，要有人被摁住杀头放血。
什么时候，谁，杀多少，都是不确定的……
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怕大家看不懂，给几个新闻吧。
- 卖地收入归属
- 15号文
- 公务员减收入等等
最重要的加粗了，我什么都没说，都是新闻。
总结一下的话，一个字，“杀”。
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