土地财政为什么玩不下去了？ 第3页

原因在于住房刚需的耗尽和红线之下楼市投资者信心的受挫，因为依靠土地获得收入需要地产商作为中介，地产商从银行拿钱转手以土地购买名义交到地方。然后地产商再去卖房子，把钱从六个钱包里掏出来还给银行，并在当中雁过拔毛，然后继续贷更多钱，造更多房子，以此循环。如果买房需求无法维持地产商的盈利，地产商自然也就无力拿地，地方卖地拿钱的路径也就不可持续。

首先，能够挖掘的住房刚需几乎已经释放完了。作为一小半人年收入不到一万二，一线城市房价收入比超过香港纽约，人均GDP刚超过一万美元，制造业主要优势还是劳动力的发展中国家，刚需买房者的门槛已经远低于合理的收入下限了。为了维持购房刚需，租房落户门槛一直很高，然而不落户有很多权利就享受不到，这样迫使想要扎根城市的人贷款购房，这样才能维持地产开发有足够需求维持下去。很多刚需买房者只能花光三代人积蓄，背上几十年贷款去买房，这些人时刻担心被优化，只能战战兢兢去讨好上司，默许一切违反劳动法的行为，自愿地充当制造利润的工具，忍受恶劣的工作环境，由于担心养老医药的成本还不敢消费，这样不像人样的才能维持在大城市的生存。他们甚至因此不敢结婚和生育，造成人口增长放缓，因此未来房屋刚需只会更为萎缩。不少地方最近推出的“婚育贷”本质上就是首付贷，事实上就是为了降低首付比例，释放更多低薪酬人群的刚需，但是这样的做法实际上坏账风险非常大，居民负债率近十年已经翻几倍到达82.8%了。（不过某种程度上也算土地财政的意义之一，前面答主王克丹所得很对，地方扩大支出的同时并不增大赤字，债务转移到居民口和城投公司，房地产还能带动家电家具装修等一大批周边产业。）数据显示，光靠刚需已经无法消费目前房屋供应了，目前城镇住房空置率已达到百分之21，租金回报率远低于世界主要国家水平，反映住房市场供过于求。

第二个原因是红线压力下楼市投资者信心受挫。在我国不动产最根本的属性并非消费品，而是聚拢社会财富的金税工具和投资品。本来在自由交易的情况下，不动产投资者是有能力去接盘多余房屋的，但是目前的限购极大地降低了这部分需求。极低的房屋租金回报率其实也说明不动产的实际价值远小于其售价，它本质上就是地方发行的类似于比特币这样的非法定货币（以稀释社会财富的方式换取远大于实际价值的实体财富），所以其最大价值在于发行方的信用。然而土地是没有强制力做担保的，发行方并不确保它能按发行价兑换为黄金和美元，所以提供信用的只能是买家，也就是说对于不动产保值增值并可以迅速兑现的信心支撑了其需求和溢价。开发商的杠杆则是居高不下，借新债还旧债，资金链非常紧张，甚至连工程款也是能拖则拖，甚至因此导致工人讨要薪酬成为建筑业常态。这很大程度上因为地方所需非税收入的规模远大于各房产企业在正常融资状况下开发能力的上限（这里还是要引用王克丹先生的观点，一个变形的凯恩斯经济是必然要扩大财政支出的。除了主要税种归属于央财服务对外投资援助等国际影响力需要，而地方所负责教育医疗等刚性需求外，编内人员享有几倍于当地平均的薪酬和低价食堂额外医疗报销等福利，而且数量逐年上涨；修路造地铁等各种GDP相关基建和城市新区开发高度绑定，建设成本需要靠土地获取，获批需要周边写字楼居民楼等项目的建设，而且规模逐年增加；地方支出的效率也不高，一大部分被用于形式化作秀，另有各类关联实体以非市场价格采购等形式从中获利）。红线提出前，银行和金管方对开发商的以债养债行为是默许的，积极和地方合作少不了银行负责人的好处，出了坏账金管也不会因此追责。要是银行真的因此坏账过多，小银行可以直接破产，损失都是储户承担，而四大行是全社会整体信用担保，财政会为其兜底。这种杠杆加起来容易收起来就难了，继续玩下去风险反而小。红线提出之后，金管方面就开始严格追究开发商的坏账，银行对开发商的贷款就开始缩紧。但是项目完工出售的回款是需要时间的，在紧张的资金链情况下，只要无法继续借新债还旧债，开发商的现金流就开始出现问题。只要第一个违约出现，银行为了规避坏账风险就会集中催债造成挤兑，并且拒绝提供新的借贷，一部分开发商直接无力继续开发和交房，另一部分为维护资金链不断裂，开始低价抛售资产。于是房价开始下行，市场对于不动产保值增值的信心受挫，投资者购房欲望也就下降了，销量下行后开发商更加难以售楼回款，资金链更紧张，违约风险更大，银行更加不愿意放贷。目前，房价下行和销量萎缩带来的违约风险已经传导到世茂之类以优质资产为主，并且完全符合三条红线的开发商。楼市已经进入了下行周期，开发商自然也无力再去拿地了。另外，过于依赖土地获取收入副作用明显，比如严重降低社会消费水平，造成过高家庭负债率并带来巨大金融风险，给制造业带来巨大额外成本等。

于是，去年就出现了房屋成交量一再下跌的现象，各地只能是通过缩减土地供应的方式强行锁定房价（土地起拍价不是市场定的，低于起拍价就流拍了，而且商品房降价过大的行为是被定性为恶意降价）。目前，主要依靠央企收购违约房企和购买地方土地，虽然央企也无法独自承受部分开发商的巨额债务，但是央财会为其兜底确保其不至于亏空倒闭（你似乎也无法想象万科信达之类企业倒闭），有全社会的信用担保其可以从银行获得贷款（根据最新调整用于收购的贷款排除在红线外）。央企收购土地，也可以理解为变相转移支付，也算地方收入占比向合理化的回归。

因为年轻人躺平了，不肯透支未来的收入去支援建设了。

为什么年轻人躺平了？因为境外势力开始打马恩牌了。

为什么老b登手里有马恩牌？因为丑国要掩饰他疫情死了八十万人的事实。

老b登，你坏事做尽！

土地财政的本质是：

期限70年的地方政府债券。

毋庸置疑，债券不能无限量发行。

看这个问题是2015年提的，当时就说土地财政这两年怎么玩不下去了，现在2022年了再看，打脸太严重了。

2015年土地财政收入33858亿元，确实相比2014年42940下降了22%，但是随后土地收入年年攀升，2020年土地收入高达84142亿元，是2014年的2倍。

2022年1月29日财政部公布了全年土地收入87051亿元，同比2020年增长了3.5%。

这就是所谓这两年土地财政玩不下去了？明明玩得很溜啊！

当然，我也相信土地财政终有玩不下去的那一天，但是2015年说玩不下去了说得太早了，甚至2022年说也为之尚早，等中国城镇化率超过70%再说这个事吧，甚至大概率土地财政完蛋要中国城镇化率达到80%以上才会出现 。

未来5年土地财政稳得很，2030年之后土地财政才问题才会相对成问题。

稳房价稳地价稳预期，你以为是说着玩得么？未来几年土地财政就一个稳字，防止大起大落，平平稳稳，除非你觉得平平稳稳就叫玩不下去了，只有年年爆长才叫玩得下去。

人终有一死，但是今天死还是十年后死差别是非常大的，说早晚会死只是一句正确但无用的废话。很多东西能继续用个5年十年的，那不叫废，叫香！

针对评论区再补一点：今年上半年土地收入其实是高歌猛进的，但是政府自己觉得楼市地市太热了需要降温，于是自己把调控把它锤了下去，到了年末才维持与上年基本持平，但是单独看上半年其实是大热，单独看下半年又是大冷，冷到如评论区说的那样大多是靠国企和地方平台来买地，这种冷其实不是真的冷。到了2021年末，楼市冷了，然后央行就降准了，再到2022年初央行又降息了，降准降息干啥呢，虽然不能说百分百是放水保楼市，但一半是为了楼市是可以确定的，这就是一个态度，表明调控的目的不是把楼市锤死，而是热了泼凉水，凉了加把火，只求一个稳字。

土地收入的背后是楼市 ，知乎很多年青人深受高房价之苦，已经到了恨屋及乌的地步了，希望房价崩掉，希望土地财政崩掉，甚至为了让房价崩希望整个中国经济崩掉，这种心态，恐怕房价还没有崩掉自己先迷失了。

下半年楼市的走势对年青人来说是个好消息，虽然房价降的不多，但确实在降，但坏消息是，为了防止它降太多，政府又开始小规模放水了。目前中国房贷平均利率首套房是5.85%，欧美国家基本在3%左右，最夸张的日本房贷利率只有1.5%，所以你看中国房贷利率还有非常大的下降空间，政府有足够的子弹去保房价，中国首付首套房普遍二到三成，二套房高达六成，发达国家普遍只有一成首付，甚至零首付，中国用高首付拦住了很多人的买房意愿，政府随便降一降就会有大把人去买。

等中国普遍一成首付，利率3%以下，房子还卖不动的时候，再来谈中国楼市彻底完蛋了土地财政彻底完蛋了这个事，现在真的还早。

评论区讲中国农村没有年青人了，未来城市化没有潜力了，事实是怎么样呢？去看下中国统计年鉴―2021

我摘抄了14岁以下人口的城镇村人口分布，14岁以下农村人口98225957人，占比全国同同龄人口 253383578人的38.77%，2020年中国城镇化率63.89%，农村整体人口比例36.11%，14岁以下人口农村娃比例比农村整体人口还要高一点，中国农村青壮年比例低，但是未成年的还没有到工作年龄的青少年人口比例可并不低，好多农民工进城打工“城市化”了，但是他们并没有能力把孩子也带进城读书，依然把他们留在农村，等待他们长大后自己去“城市化”，这就是未来城市化的潜力所在，并不是象某些人认为的那样农村只剩下老人了，以后城市化是靠农村老人自然老去死亡来被动提高，这个现象至少在未来15年不会成为主流。

说真的，如果地方政府只是依赖土地财政的话一点都不可怕，开源节流努努力还是有可能应付过去的，土地财政背后的土地金融庞氏骗局化才是真正的大雷。

在讨论这个问题之前，得先捋清楚贯穿整个房地产行业的资金流向，这中间有四个资金链，而不是三个。理解这一点对剖析当下大部分地方政府的财政困局至关重要。

第一个资金链是当地经济发展后居民从银行贷款买房，把钱给开发商。

第二个资金链是房地产商从银行贷款拿地，把钱给地方政府，盖房之后卖给当地居民。

第三个资金链是地方政府用卖地收益搞城市建设，提高城市发展水平（顺便提高地价）。

第四个资金链是地方政府以土地作为抵押，以当前房价为土地定价，从市场上募集资金。

前三个资金链大家已经非常熟悉了，这里就不多说，第四个资金链常常被大家忽略，但这才是当前地方政府从土地获取资金的大头。不客气的说，所有关于土地财政和房价的问题下面，凡是不涉及土地金融的回答都可以当成bullshit直接无视掉。

简单来说当前土地开发成本较高，卖地收入能落到地方政府手里的部分极为有限，所以地方政府动了歪脑筋，既然直接卖地吃力不讨好而且周期很长，那为什么不直接把土地抵押出去换取贷款进行开发，这样不是效率更高吗？从2010年开始，地方政府开始从直接卖地转向以土地为抵押进行贷款，其产物就是大名鼎鼎的城投公司以及各类地方融资平台。这里就先不详细论述土地金融的运作方式和规模，就放两张图让大家感受一下地方政府有多么依赖土地金融。^[1][2]

土地财政和土地金融最核心的一点差别在于，土地财政是卖地搞建设，只涉及到当期的收入和支出问题。土地金融是贷款搞建设，积累下来的债务规模远远不是土地财政那点仨瓜俩枣可以相提并论的。

回到一开始说的资金链，看明白这个体系的问题在哪里了吗？居民贷款买房，房企贷款拿地开发，地方政府贷款搞城市建设，本质上这三个资金链能搞出来多少钱取决于当地居民能掏出来多少钱买房，但是在这中间每一个环节都可以通过金融手段加杠杆：居民挣了一块钱可以从银行贷出来四块钱买房，房企拿了五块钱可以从银行贷二十块钱接着搞开发，地方政府高价把地卖出去，可以通过土地抵押贷款，城投债等方式接着从银行贷款搞开发。房企和地方政府的负债可以脱离基本面自行扩张，但是总有一天要依赖本地居民来接盘这些负债才能安稳落地，现在居民只挣了一块钱，拿什么填补后面的大窟窿？

土地财政玩不下去了不是大事，还是先想想怎么填土地金融这个无底深坑吧。

参考

1. ^关于土地金融的详细信息可以看这篇文章 https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_11744994
2. ^ 当然地方政府从房地产行业中获得的收益不止是卖地收入，还有各类税收，据估计这两年能达到2.4万亿左右。

人口转折点看这里，折线图最直观。

2016反弹到顶后一泻千里了

2020年又一次断崖式下跌

土地财政未来和其强关联。

@一直住顶楼 说新加坡土地财政玩了六十年，还能继续论证土地财政的优越性，实际上国内头部城市也没问题。去年年底所谓的“土地流拍”，完全是在“房住不炒”KPI下地方政府严控新房房价的结果，稍微放松下限制条件，立刻满血复活。（参考杭州去年最后一次土拍）

至于那些真的玩不下去“土地财政”的地方，大多数本来就没有玩土地财政的资格，只不过借着过去某些宏观经济政策的东风，成了风口上的猪而已。

这个问题设定本身有问题。中国是14亿人口的超大社会，体量超过整个欧洲，内部分化极大。金字塔顶端的城市能够和新加坡一样从落后地区汲取人口、聚集高端要素。在本轮城市开发边界（目前规划到2035年）填满之前，前述的高能级城市土地财政仍然可以具有良好的效益。

土地财政本质上是一种基建融资手段，而不是很多人YY的“给公务员发工资”——那些公共预算收入都发不起公务员工资的地方（鹤岗、独山之类），根本玩不转土地财政。

美国在19世纪当“基建狂魔”的时代，也在玩土地财政。私人资本修筑铁路，可获得铁路两侧土地的权益。这和今天中国地方政府修地铁靠“筹资地块”（获得项目资本金）、上盖物业（弥补运营亏空）、TOD开发没什么本质区别。19世纪美国玩得转土地财政、进而“基建狂魔”，也得依靠人口流入。没有大量的移民把铁路两侧的不毛之地变成繁荣的城镇和村庄，铁路公司想回本盈利也没那么容易。

长期看，土地财政是会自然退场的。在中国的人口结构+国土空间管制下，头部大城市的建成区扩张也就剩最后十几年时间。以后既没有可卖的地（外围都是严厉控制的永农），也不需要满城挖的大基建。

本世纪30年代，就可以看到基建水平不逊于欧美日同类城市的北上广深杭宁蓉汉渝，城市边界和城市面貌也会长期稳定。欧美大城市的很多核心基础设施都是几十年前甚至上百年前的，一次性巨额建设投入之后更多的只是相对小额投入的运维。

一条投资30亿的路，一年养护费用也就400多万：

杭州地铁2020年完成投资668亿，按40%的财政资本金算，接近270亿的财政资金投入。而同期杭州财政对地铁运维的补贴只有2.9亿，相差了接近一百倍。而杭州一年的地方财政收入接近2400亿(不含卖地），基建运维管养的支出，常规的公共预算财政（不含卖地）完全可以轻松覆盖。

土建结构的基本上都是设计年限50-100年的，实际上维护得当用个100年以上也OK。欧美城市遍地百年历史的公建。中国的“大拆大建”，有部分原因是以前的建设标准过低，城市快速发展时候不够用了，而这一点，在城市发展“见顶”后不是个问题。

一年建设十条地铁的城市，当然需要大量卖地收入支撑，但这样的城市自然有大把土地可卖。反过来，等城市开发基本完成，二十年才新增两个地铁站，那“无地可卖”也无所谓了。

以前杭州地铁的“人跟线走”（即地铁建设向新城区倾斜）模式被千夫所指，被指责为“炒房不顾民生”，但实际上这是完全合理公平的。指责的人，如果是老市民，那就是“凡是没经过我家门口的规划就是不合理的规划”；如果是新市民，那真叫做被卖了还帮着数钱。

地铁，作为建设极其烧钱、运营票价也不能太贵的基建，钱从哪里来，是个根本性问题。快速扩张的中国大城市，地铁建设很大程度上是新城区高房价的接盘者在补贴成熟区域的老居民以及乘客（票价远低于发达国家）。总不能别人高价买的房子啥配套都没有，你吃了房价红利还要把所有好处都占尽吧。

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  long-ya-38 网友的相关建议: 
      

首先别急着反对我，只论2022年这个节点，土地财政其实是可以继续玩下去的，但是会两极分化极为明显甚至彻底割裂，一二线城市会土地财政延续，而三四五线含县城乡镇则会逐渐衰亡，坐等一二线卖地钱转移些许给自己。

我在过去的回答甚至被反转打脸的回答，都提到一个观点是，除非是在小地方体制内工作，人们越来越应该前往治理水平更高的城市发展和定居，我甚至不止一次建议院校较好的应届生直接去上海等城市，不要再走省会->强二线->上海的2-3代人的曲折了。换句话说2022年这个节点，中国城市化进程取得了较大的成绩进入尾声阶段，但是由于资源的差异导致的一线与二线顶城市的虹吸效应仍在继续，"城市化"转为"一二线化"会是一个新趋势。

我在之前回答地产相关的话题时候说过，在宁波定居经营产业，宁波本地有20套房以及杭州3套的富人已经对上海以外的商品房没有兴趣了，这类人已经完全不考虑再继续在宁波继续置业了。在一线和二线城市的外地年轻人尤其是受过高等教育留下工作的大多数都在做一件事，找家乡的父母卖方或寻求首付的支持，在一线或二线购房。蓝领工作者因为大城市的就业机会多，待遇高原先走的是大城市务工，攒钱回乡生活的预期，但是疫情之下不同城市管理的差异和疫情本身对实体经济的冲击可能会导致这种预期发生巨大变化。例如上海的高校外卖小哥是可以通过科学治理进出学校的，二线城市可能学校进不去但是小区和写字楼是可以的.....到了更小的地方可能一刀切的力度会逐步加大。此类差异还可以在其他行业例如餐饮美食、服装、水果、院线文娱等体现。

针对评论区，我必须要补充一点，前往上海等城市，不要再用我在三五年必须这里有房子才叫稳定，你能有份符合自身实力的工作就足矣，最极端的情况你在上海租了十五年房子，回头再看你在上海十五年攒的钱比起家乡未来会逐年财政愈下，价格下跌的房子，回家也是极为容易的事情，事实上上海的轨道交通建设让很多偏远地区的房子并没有那么生活困难。

最后大家来看两张图，都读到这了不缺看这两张图的时间，这张图在未来有可能会成为大多数省份的缩影：

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  song-cheng-jun-92 网友的相关建议: 
      

开支年年有，土地卖一块少一块，怎么可能一直玩得转？

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