买房交了一万定金，现在想要退回来，怎么跟销售说？ 第1页

这个问题有一个关键的线索没讲，那就是买房交了一万元钱，并和开发商签署了《认购书》。我们先解释下这个关键的隐藏线索《认购书》，再来解题。

《认购书》是什么？如果你想购买一个房子，你不可能在售楼处和销售一手交全款一手交房产证。你得回家准备买房的手续，比如结婚证、身份证、户口本，当然还有准备首付。应该没有人带齐这些东西再去售楼处看房的吧。

既然不能马上办手续，那怎么定房呢？售楼处就会让你先交几万元定金，和你签一份《认购书》。认购的内容就约定你7天内或者什么时间带上所需要购房的手续，比如户口本、身份证、结婚证等证件，和首付款到售楼处和开发商签署《商品房买卖合同》，这就是《认购书》的作用。

有部分开发商不仅要购房者签《认购书》，还要签了一堆的文件，比如《承诺书》、《确认书》。承诺自己已经看过商品房买卖合同，承诺自己所提供的资料信息都是有效的，承诺自己具备购房资格等等。更甚，有开发商不仅让购房者签一堆文件，还带购房者到一个房间里进行录像，要购房者说已经知道定金不可退，已经看过《商品房买卖合同》。

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另一些精明的开发商，不和你签《认购书》，直接签一份《预售合同》。只要《认购书》满足了《商品房销售合同》的13项主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。并且你也付了首付款，你就跳过了签《认购书》的步骤，直接和开发商签订了《预售合同》。这个问题说交了一万元钱，那推断只和开发商签了《认购书》，没签《预售合同》。

《认购书》解释完了，下面开始破题。

《认购书》就是一份合同，作用是约定你和开发商在约定的时间签署《商品房买卖合同》。

既然是合同，就要承担签了这份合同的义务，那就是诚信的与开发商进行谈判的义务。如果你违反了诚信谈判的义务，导致不能签署《商品房买卖合同》，那你要承担责任。但如果你已经尽到了诚信谈判的义务，即使购房合同没有签约，也不应承担责任。

什么是违反了诚信谈判的义务？

根据合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”

什么是尽到谈判的义务？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

是不是可以像问题中所说“假装签合同，然后再挑一下房子或者合同的毛病。前几天交定金的时候没有看到合同。”

可以。但仅仅有“假装”是不够的，你得从《认购书》的具备的三个效力入手，有准备地去。

第一个，实际上购房者跟开发商对商品房是拥有信息不对称的，所以开发商应该充分的披露，可能影响购房者购买签订购房合同的一些信息。你协商时，可提出开发商在签署《认购书》时，没有和你讲解售楼处的不利因素，比如旁边有工厂、垃圾站等等。开发商也没有带你到售楼处的不利因素展示点进行讲解，因为楼盘的不利因素可能影响到购房者签订《商品房购买合同》。

第二个，双方在协商签署商品房买卖合同的时候，都应该恪守诚信的义务。购房者按约定的时间，带上签订《商品房买卖合同》的手续，和开发商进行协商，作到了恪守诚信的义务。

第三个，不应强加不合理的谈判义务。特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。比较常见的就开发商在合同里面会加上各种格式条款，说只要未签订商品房买卖合同，责任都在于购房者，定金都要没收，这实际上是不合理的条件。

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