房价这么高，为什么租金却高不起来？
说实话，我一开始也觉得挺奇怪的。毕竟，房价是市场供需、地段价值、开发成本等等一系列因素叠加的结果，上涨是大家普遍的认知。但租金似乎受到的制约更多一些。咱们就来掰扯掰扯，为什么会出现这种“房价高企，租金不涨反‘稳’”（或者说涨幅有限）的情况。
首先，得看“租金回报率”这个概念。
简单来说，租金回报率就是你每年收到的租金占你房子总价的比例。比如说，你一套房子100万，一年能收6万租金，那租金回报率就是6%。很多发达国家，房产投资的租金回报率可能在3%5%左右，这被认为是一个比较健康的水平，既能覆盖持有成本，还能有一定盈利。
但在咱们这儿，有时候房价涨得太快，远远超过了租金的上涨速度。这就导致租金回报率变得很低，甚至低于银行存款的利率。想象一下，你掏出几百万买套房，每年收到的租金连通货膨胀都抵不过，那这笔投资的吸引力自然就打了折扣。
那么，是什么在“压制”租金呢？
1. 租客的承受能力是硬性上限： 这是最核心的原因。租房子的人，大部分收入是有限的，尤其是在房价高企的城市，租金支出占他们收入的比重已经不小了。如果房租再往上涨，很多人就负担不起了，只能选择搬到更远的地方，或者合租，或者干脆不在这城市了。房东想多收租金，也得考虑租客能不能“接得住”。这是一个非常现实的供需平衡问题，但这里的“需”更多的是指“购买力”。
2. 宏观调控和政策导向： 近年来，政府一直在强调“房住不炒”，并且出台了不少政策来稳定房价，其中也包含对租金市场的调控。比如一些城市会出台指导性租金价位，或者对长租公寓的租金上涨幅度进行限制。虽然这些政策的初衷是为了稳定社会稳定，但也客观上限制了租金的大幅度上涨空间。
3. 租赁市场的结构性问题：
房源供给过剩（在某些区域或特定类型）： 虽然整体来看，大城市的房子可能还是供不应求，但某些区域或者某些特定类型的房源（比如一些年代久远的老小区、远离市中心的房子）可能存在供应过剩的情况。如果某个区域有很多空置房源，房东之间为了尽快租出去，就得相互压价，租金自然难以提升。
租赁供给主体多元化： 现在租赁市场不仅仅是个人房东，还有大量的品牌公寓、长租公寓运营商。这些运营商为了吸引租客，往往会提供更好的服务和管理，但同时它们也需要考虑运营成本和市场接受度。有时候，为了保持市场竞争力，它们也不会轻易大幅度提高租金，反而可能通过一些优惠活动来吸引用户。
“以租养房”逻辑的薄弱： 很多投资客买房，并不是单纯为了收租金，而是看重房产的增值潜力。他们可以承受较低的租金回报率，因为他们预期未来房价还会上涨，可以通过卖房来获利。这种情况下，租金收入只是一个附加项，而不是他们主要的盈利来源，所以他们对租金的“敏感度”相对较低。
4. 持有成本与租金的“不匹配”： 房价高企，意味着持有成本（包括房产税、物业费、维修费等）理论上也应该很高。但目前国内的房产税制度尚未完全普及，持有成本相对较低，这使得一些房东虽然付了高昂的购房款，但每月的持有成本压力并没有那么大，因此对租金的回报率要求也不会像一些持有成本高的国家那样严苛。
5. 租期和稳定性因素： 相对于一次性卖出房产获利，租金收入是持续的但通常是相对微薄的。房东在决定租金时，也会考虑租期的长短和租客的稳定性。一个稳定的、长期的租客，能为房东省去频繁找租客的麻烦和成本。因此，为了留住一个好租客，房东可能不会把租金抬得太高。
6. 市场预期的差异： 房价上涨，很大程度上是一种对未来增值的预期。而租金，更多的是反映了当下租客的支付能力和租赁市场的供需关系。这种预期和现实的差异，导致了房价和租金上涨“不同步”的情况。
打个比方来说：
你可以把房价想象成一个非常昂贵的跑车，它的标价可能因为品牌、稀缺性、技术含量等等炒得很高。但是，你用这辆跑车每天拉货的收费标准，却不能完全按照跑车的标价来定。因为客户（租客）能承受的拉货费用是有限的，他们需要的是把货物安全、准时送到目的地，而不是你这辆跑车有多么高大上。如果拉货费用定得太高，客户就会选择更经济实惠的货车，甚至自己想办法。
总结一下， 房价高企和租金增长乏力之间的“脱钩”，是多种因素综合作用的结果。它反映了中国房地产市场在快速发展过程中出现的一些复杂现象：一方面是投资属性带来的房价上涨，另一方面是租赁市场受制于租客支付能力、政策导向以及市场结构等多种因素，导致租金难以同步跟进。对于那些期待通过出租获得高额回报的投资者来说，这确实是一个需要认真考虑的问题。而对于租客来说，这在一定程度上缓解了他们的居住压力，但也可能意味着房产的投资回报率不如预期。
网友意见
你的问题给了一个内在假设，就是当下房价是合理的，为何租金市场价格低了？
我们假设你的假设是正确的，也就是房价合理，那么我们看看与房价匹配的“合理”租金应该是多少
国外的房价租金参考系数的区间值通常介于1:200-400，也就是说房产总价除以400/200，应该是房产月租金的合理价格
那么我们找一处北京北三环60平米的房子看看售价吧
这套房的合理租金应该是1.2-2.4万/月
我们再看看相似房型区位的租金吧
6600房主对外报价。这比合理价格1.2万-2.4万可少太多了
这是1:727的比值，偏离1:200-400太多了……
这是租房市场出了什么毛病了吗？？
租房市场的病在穷呗。租户对北京市场上类似的房子的最高出价就是6600，在这个价位上，房子出租是可成交的，再高，市场没有买方了。
工资就那么高，两居室分租的话，一人3300租金，那么两位租户每个人收入都应该在税后10000吧，在非IT行业，职位中级，四五年工龄以上了吧……
租住人群的收入决定他们可以支出的租金，现阶段在北京工作的群体工资就那么高，当北京最贵的那批公寓出租价格被北京最高收入金领人群锁定价格后，其他出租屋就依次根据自己的档次面积区位成为市场对应收入人群的栖息地了。
租金已经是北京租房人群与房东博弈后的合理价格了。
那么，如果租金价格是与城市工作人群的经济收入水平匹配的话，那么，就只能是房价不合理了。
所以我们倒推一下房价，安装租售比上限1:400，6600的月租，核算出这套房的售价应在264万以内。也就是说，世界上其他与北京人均收入相近的城市，同样房型和房租，健康的城市地产售价应该是264万以内。
那么对照参考值北京的房价为什么超标那么多？我只知道想要买房，就会有人借钱给你，告诉你几十年慢慢还，房子会越来越值钱，钱会越来越不值钱，所以大家脑子里就把房价脱开了家庭收入和还贷能力的相关性。
月收入20000，人通常不会拿出超过10000去租房，但是一旦说买了房，月还款18000都敢，剩2000喝粥吃咸菜也有底气。
好吧，愿未来大家一帆风顺，资产水涨船高。
租金反应的是现下的收入水平，房价反应的是对未来的收入水平的预期。
在国外租售比低，是因为国外已经走过了经济高速增长的阶段，预期未来的收入增长率接近于零，欧洲经济增长率近十年在1%左右，这种增长水平对应的租售比是25年的话，极端的情况下，如果预期未来收入非但不增长反而下跌的话，租售比会更低的离谱，跌破25年。
如果预期未来收入增长水平在10%，10年后收入是今年的1.1^10=2.6倍，相应10年后租金也会增长到接近2.6倍，一个原本租售比70年的房子，相应的租售比就是70/2.6=27年，是不是很接近25年了？如果10%的增长率能保持20年，那么20年后的收入是当今的1.1^20=6.7倍，那么预期20年后的租售比是70/6.7=10.5年，是不是真香？如果10%的增长率能保持30年呢？
所以租售比高并不等于一定不合理，而在于背后是否有一个高的经济增长率，收入增长率来作为支撑，一个以未来20年年增长率高达10%预期 的房价，如果实际增长率只有5%，租金增长跟不上来，那么租售比就是虚高的，将会以房价下跌来完成租售比的回归。
以前中国GDP增长率高达10%，名义GDP增长率高达15%，现在中国GDP增长率6.4%，名义增长率8%略多，与房价实际相关是名义增长率。随着中国经济体量的越来越大，可以预见的未来增长率是长期向下的，但未来10年甚至20年的增长率应该也是要比欧洲要乐观的多，不至于跌到1%的水平，所以租售比比欧洲高是正常的，但高多少合理这就要看中国未来的经济增长率实际能达到多少了，实际能达到多少，这个是一个非常值钱的投资研究。
题主你的问题问反了，说明你已经被扭曲的现实所扭曲，变得不正常了。
应该这么问：大城市的租金已经很高了，占了收入的一大块，为什么房价竟然还能比房租更高，高到离谱的程度？
至于原因我已经在之前的文章和回答分析过若干次了，在此不赘述。简而言之，这是一个正常的快速城市化国家都会出现的房地产大牛市，叠加一个不正常的土地制度和财政政策，最终结出来的怪胎。
考虑租售比的前提是——房子只能靠租金获取回报，没有其他价值，房子价值是租金的折现。
实际情况是这样吗？当然不是呀。
比如你有一台电脑，硬件不错，10000块钱。
假设能用3年吧，别人租来用3天，收多少钱？
又比如你电脑里面有个STEAM游戏账号，里面买了1000个3A游戏，那又租多少钱？
然后你电脑里面下了很多小电影，那又租多少钱？
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