许家印透露「恒大目前预售监管资金500多亿，不能依靠贱卖资产去还债务」，反应了哪些问题？
首先，“预售监管资金500多亿，不能依靠贱卖资产去还债务”，这直接点出了恒大目前最大的困境之一：现金流的极度紧张和融资渠道的枯竭。
预售监管资金： 这500多亿是什么钱？是恒大项目在销售过程中，购房者支付的购房款。这些钱按照规定是必须存放在银行专门的监管账户里的，用来保障房屋的建设和交付。它的核心作用是“兜底”，保证房子能盖完，业主的钱不会打了水漂。
“不能依靠贱卖资产去还债务”： 许家印说这话，一方面是在安抚市场，试图稳定购房者和债权人的信心，不想让大家觉得恒大要破罐子破摔，什么都不要了。另一方面，也是在说明他们面临的现实：要么是他们不打算“贱卖”，要么是即便想贱卖，也卖不出好价钱，或者卖了也解决不了根本问题。
那么，这番话具体暴露了哪些问题呢？
1. 资金链的断裂，且短时间内难以盘活： 预售监管资金不能自由动用，意味着恒大日常运营、支付供应商、偿还到期债务的资金，绝大部分需要依靠新的融资或者销售回款。而现在，新的融资几乎停止了（因为恒大信用受损太严重，银行和金融机构不敢轻易借钱），销售回款也因为各种原因（比如烂尾担忧、消费者信心不足）而急剧下降。所以，“不能依靠贱卖资产”就成了一句无奈的表述，因为即便想卖，也得有人买，还得卖得掉，而且卖了之后还要考虑这笔钱能不能绕过监管去还债。
2. 预售制度的脆弱性与风险暴露： 恒大之所以能走到今天，预售制度是其高速扩张的重要推手。通过预售，恒大能够快速回笼资金，滚动开发新项目。但一旦销售受阻，或者资金链出现问题，预售的钱被管住了，就成了“死钱”，无法用于解决眼下的危机，反而加剧了流动性困境。这暴露了当前房地产预售制度在风险管理上的不足，一旦企业出现经营困难，购房者的钱和房屋交付的风险就会被放大。
3. 资产的流动性差与价值大幅缩水： 许家印说“不能依靠贱卖资产”，这很可能意味着恒大账面上虽然有不少资产（比如项目土地、在建工程、物业公司、足球俱乐部等等），但这些资产要么是变现能力很弱（比如未开发的土地，需要时间才能形成销售额），要么是市场价格已经大不如前，一旦急售，价格会非常难看，远低于其账面价值，甚至无法覆盖负债。而且，就算卖掉，很多核心资产（如项目地块）其销售回款还要受到预售监管的限制。
4. 债务规模的巨大与偿还压力的沉重： 恒大的债务不仅仅是银行贷款，还包括了巨额的供应商欠款、债券融资、信托产品等。当流动性枯竭，而固定成本（如员工工资、利息支付）还在持续产生时，每一笔到期债务都像一座大山。不能变现资产，又没有新的资金进来，债务就像滚雪球一样越积越大，还款压力可想而知。
5. 公司治理与风险控制的失效： 恒大走到这一步，不仅仅是宏观调控收紧或者市场波动这么简单。其内部的激进扩张策略、过度的金融杠杆运用、以及可能存在的财务管理和风险控制失误，都是重要的原因。预售监管资金被管住，恰恰是这种失效的冰山一角，它表明公司在资金运用和风险预警上出现了重大问题。
6. 对未来运营模式的担忧： 如果不能通过变卖资产来“输血”，那么恒大要靠什么活下去？只能是依靠未来的销售回款。但问题是，在市场信心不足、项目交付存在不确定性的情况下，未来的销售情况非常不明朗。这让人不禁怀疑，恒大是否还有能力重振旗鼓，正常运营，完成后续的保交楼任务。
7. 对房地产行业生态的影响： 恒大的困境，不仅仅是它一家企业的问题，它牵扯到无数的购房者、供应商、地方政府、以及金融机构。如果不能妥善解决，可能会引发行业性的风险，尤其是在当前房地产市场整体承压的背景下，可能会加剧市场的不稳定。
总而言之，许家印这番话，虽然看似在试图控制舆论，但他暴露出的“预售监管资金”和“不能贱卖资产”的无奈，其实是恒大资金链断裂、债务危机深重、资产变现困难、以及整个公司运营面临严峻挑战的真实写照。它告诉我们，恒大的困境远比我们想象的要复杂和棘手，解决起来也绝非易事，可能需要更长的时间和更艰难的调整。
网友意见
欠的债多，贱卖的话更还不上
应该是说给广东省政府听的，因为恒大自己账户已经被接管了：
挺住，拖起来，不要贱卖（不要还钱）。
说白了就是既然企业信誉已经扫地，干脆一不做二不休，脸也不要了。
说我是老赖可以，让我做败家子坚决不行！
和同样是top10的房企比比，世茂和融创为了债务风险，已经疯狂出售多处项目。寒冬之中必然要紧衣缩食，该卖就卖，活着才有翻盘的可能。而且央行、银保监联合发文，鼓励国资背景房企合理接受不良资产项目，怎么会有贱卖一说呢？
今天最新信息，2022年2月9日报道，许家印在恒大集团新年开工动员大会上表示，除保交楼的项目范围外，恒大集团仍有5600万平方米的在建未取得五证以及开盘的项目，以及1.6亿平方米的土地储备以及150多个旧改项目。
目前恒大的预售监管资金500多亿元，听起来很多，但是和恒大的债务比起来还是丝毫不够看。恒大目前非公开的债务逾期理财、拒付商票仅这两项加起来就有2000多亿。而且去年开始恒大的商票就全面拒付。
在小程序票眼上数据显示仅恒大园林集团有限公司一家分公司就有21595笔拒付商票。恒大武汉子公司也存在9046笔拒付商票，涉及金额35多亿元。状态均是拒付状态。
而且在民间小程序【探票】上最新的数据显示，恒大的商票已经贴息报价70%，其实远高于这个，因为没人贴现了呀，压根儿无人敢收，没有参考的数据了。从去年就很少有贴现交易，恒大的商票现在是一分不值，兑付不了不就是白纸吗。
大会上许家印强调，公司不能依靠贱卖资产去还债，否则资产贱卖完了也很难还清债务。第二句证明许老板还是有清楚的认知的，目前恒大的资产按市场正常价值出售能不能抵消债务都是一个未知数。第一句就有点像个地主家老赖：“虽然我欠你们钱，但是休想让我卖房子还债。”
不得不说现在恒大已经彻底撕破企业诚信的脸皮，躺下撒泼耍赖。
为了资产重组能多要点价，也是拼了。
2022年1 月 24 日深夜，在恒大境外债券持有人特别团体一周前表示恒大没有积极与他们沟通 化解债务风险、因此计划采取法律行动通过强制措施(对恒大申请破产清算)来维权之后，恒大官网同时发表了中、英文声明：
“恳请”境外债权人给更多时间，“不要 采取激进的法律行动”，支持恒大充分考虑各类不确定性和风险，共同为形成一个能 保障各方利益的债务风险化解方案而努力;并呼吁各境外债权人共同确保各利益相关 方权利不受到极大损害，“不采取任何激进的法律行动”，对当前来之不易的稳定局 面形成冲击。
事实上，恒大除了因资金短缺导致项目停工之外，部分土地也因迟迟不开发而被被 兰州、成都、海口等当地政府收回，一些比较优质的项目也已经转卖给五矿信托、地 方国资等国企。
更为悲催的是，爱马仕·许也从当初的呼风唤雨变成了现在的“吉祥物”状态，对恒大已经基本丧失控制力。
用一位恒大内部人士的话说就是:
“许家印现在就是喊口号、保交楼，一些大的供应 商，都需要他自己去谈，但现在他的作用很弱了，更多是象征意义。现在集团所有涉 及资金的事情，都是对接到(当局)工作组，他也没权支出资金。一切都要等到债务 清点完，做出偿债方案，处置资产时，才有他参与的地方。”
对此，市场普遍认为，恒大债务重组方案可能将在 2022 年 3 月前公布，广东省政府 则会希望避免恒大破产重整，并将恒大的境外债务与资产，与恒大的境内重组分开处 理。而在重组完成后，爱马仕·许所持的恒大 59.8%股份则大概率会被强制清零。
⚠️以上内容节选自《2022房地产沉思录》update 05，感兴趣的童鞋可以在公众号或new base中查看原稿。
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