重庆、赣州、菏泽部分银行将首套房贷首付比例降至 20%，房地产板块快速拉升，有什么值得关注的信息？
一、 政策背景与目的：稳定房地产市场，提振经济
1. 大背景：房地产市场调整与宏观经济承压
过去几年，中国房地产市场经历了一轮调整，部分城市房价下跌，市场成交量受到抑制。一些房地产企业的流动性风险也对市场信心造成影响。
同时，宏观经济面临需求不足、增长压力等挑战，房地产作为国民经济的支柱产业，其稳定对于整体经济复苏至关重要。
2. 政策目标：降低购房门槛，释放刚需和改善性需求
降低首付比例是最直接有效的刺激购房需求的方式之一。首付比例的降低意味着购房者需要更少的自有资金，能够吸引更多潜在购房者进入市场。
聚焦首套房贷表明政策重点在于支持居民刚性和改善性住房需求，而非过度刺激投机性购房。
通过刺激购房需求，可以带动相关产业链（如建材、家电、装修等）的发展，进而促进经济增长。
3. “因城施策”的体现
重庆、赣州、菏泽作为部分城市，此次调整体现了中国房地产政策的“因城施策”原则。这意味着不同城市会根据自身房地产市场的具体情况、供需关系、人口流动、经济发展水平等因素，采取不同的调控措施。
这些城市可能正面临房地产市场下行压力较大、去库存任务较重的情况，因此出台更具支持性的政策来刺激当地市场。
二、 降低首付比例至20%的直接影响：
1. 购房者角度：
资金压力大幅减轻： 对于一套总价200万的房子，首付比例从30%降至20%，首付就从60万降至40万，可以节省20万的购房成本。这对于许多预算紧张但有购房意愿的刚需和首次改善型家庭来说，是实质性的利好。
贷款杠杆提升： 购房者需要贷款的金额相对增加，但通常首套房贷的利率相对较低，因此整体的贷款成本可能仍然可控。
市场信心提振： 政策信号的传递能够提振购房者对未来房地产市场的信心，减少观望情绪。
2. 房地产开发商角度：
去化压力缓解： 购房需求的回升将有助于房企加快项目销售，缓解库存压力。
回款速度加快： 销售的增加意味着房企能够更快地回笼资金，改善其现金流状况，这对当前面临流动性挑战的房企尤为重要。
项目推盘动力增强： 随着销售回暖，房企可能更愿意积极推盘，甚至考虑推出新项目。
3. 银行角度：
贷款业务增加： 房贷业务是银行的重要中间业务，首付比例下降会刺激更多房贷申请。
风险考量： 银行需要评估与首付比例降低相关的风险。虽然首套房贷通常风险相对较低，但贷款额度的增加意味着银行的风险敞口也在变大。银行在审批时仍会注重借款人的还款能力、信用记录等。
三、 房地产板块快速拉升的原因：
1. 政策利好驱动： 首套房贷首付比例下调是强有力的利好政策，直接刺激市场需求。投资者会预期房地产销售和房企盈利能力将因此得到改善。
2. 板块联动效应： 房地产板块的上涨往往会带动与房地产相关的产业链，如建筑材料、家电、家居、装潢等板块的上涨。投资者会看好整个产业链的复苏。
3. 市场情绪的虹吸效应： 当房地产板块上涨时，容易吸引其他板块的资金流入，形成一种正向循环。
4. 预期修复： 市场此前对房地产市场的预期可能偏于悲观，此次政策调整扭转了部分悲观预期，引发了估值的修复性上涨。
5. 机构资金的重新配置： 在宏观经济企稳回升、政策支持力度加大的背景下，部分机构资金可能会重新配置到估值较低且有政策利好的房地产板块。
四、 值得关注的信息和潜在风险：
1. 政策的持续性与推广范围：
“部分银行”的信号： 需要关注的是，这是仅限于这几个城市、这几家银行的试点行为，还是未来会逐步推广到更多城市和银行？
中央政策的态度： 央行和住建部等部委的态度和下一步的政策导向至关重要。如果中央层面也出台类似全国性的指导意见，那么市场的影响将更为深远。
2. 市场需求真实性与可持续性：
是“一次性释放”还是“结构性回暖”？ 降低首付比例能够释放一部分被压抑的需求，但能否形成持续的市场购买力，还需要看居民收入的稳定性和对未来经济的信心。
对“投资性”需求的潜在影响： 虽然政策明确指向首套房，但在市场情绪高涨时，也可能吸引部分投资者，这需要警惕政策被“搭便车”利用的风险。
3. 区域分化加剧的可能性：
“因城施策”的双刃剑： 允许地方因城施策，意味着不同城市房地产市场的表现会进一步分化。一线城市和强二线城市可能对首付比例下调的反应相对平淡，因为其本身市场需求基础较好，或者已经有更宽松的政策。而对于经济欠发达、人口流出或库存压力大的城市，首付比例下调可能会有更显著的效果。
“虹吸效应”的另一面： 部分城市过于激进的降首付政策，可能会导致其他城市也面临降价或降首付的压力，形成区域间的“政策竞赛”。
4. 金融风险的潜在抬头：
银行信贷风险： 房贷额度增加，意味着银行整体的信贷资产中，房地产的比重可能会进一步上升。如果未来房地产市场再次出现较大波动，银行可能面临更大的信贷风险。
居民杠杆率： 降低首付比例会直接导致居民购房贷款占房产总价的比例上升，即居民的家庭负债率在购房环节有所提高。需要关注居民整体的偿债能力和宏观经济的稳定性。
5. 对房价的直接影响：
短期内可能托底或推升房价： 需求端的刺激通常会对房价形成一定的支撑作用，甚至在部分地区可能出现小幅上涨。
长期影响取决于供需基本面： 最终房价的走势还是取决于该城市的供需基本面、人口流入情况、经济发展水平和居民购买力等多重因素。
6. 房地产企业的“活下去”与“活得好”：
短期利好： 销售回暖有助于房企改善现金流，缓解短期偿债压力，帮助一部分企业“活下去”。
长期挑战： 政策性刺激能否带来行业整体的健康发展，还需要看房企自身能否完成商业模式的转型，能否适应新的市场环境，例如更加注重产品质量、服务和客户体验。
五、 总结性的关注点：
政策的“扩散效应”： 密切关注是否有更多城市跟进类似的政策，尤其是核心城市。
市场成交量的变化： 政策出台后，实际成交量的放大程度和持续性是检验政策效果的关键。
二手房市场的联动： 首套房政策的调整是否会传导到二手房市场，带动二手房交易活跃度。
宏观经济数据的配合： 房地产市场的复苏最终还是需要宏观经济的整体向好来支撑。
监管层的态度： 关注监管层对房地产市场政策的整体定调，以及对金融风险的管控力度。
总而言之，重庆、赣州、菏泽部分银行降低首套房贷首付比例至20%是一个重要的政策信号，旨在稳定房地产市场，提振经济。这确实能够直接降低购房门槛，促进销售，对房地产板块构成利好。但我们也需要保持审慎，关注政策的后续效应、潜在的金融风险以及区域分化等问题。房地产市场的健康发展，需要政策、市场和企业共同努力，找到一个更可持续的平衡点。
网友意见
汽车下乡的镰刀还在路上，降首付的镰刀已经落下。
超过90%的人掌握着不到10%的财富，这个人群基数虽大，但目前横向上已经掏空了六个钱包、纵向上已经透支了未来N年的收入，被官方数一轮又一轮收割之后又被民间资本以消费贷的形式继续收割，信贷透支制造的虚假繁荣错觉总让有人觉得他们还有潜力可挖，但就目前来说，不要说奶，血都挤不出来了，不要说20%，0首付也拉动不了消费。
2017年菏泽土地成交金234亿。
2018菏泽土地成交金240亿。
2021年土地成交金额仅为67亿元。
菏泽的年度税收在180亿左右。
不炒房，菏泽的民生如何维持?产业那啥发展?基建怎么投入?
这是中央和地方的共同愿望，这几天主要有这么几个事：宏观来说，cpi0.9%，ppi9%，和地方财政不稳。
CPI停滞反映的是消费转弱，PPI猛增的是生产成本增加，地方财政不稳主要就是房子不好卖了。
三者合到一起，不难猜到，做内需的企业药丸 ：售价不涨，生产成本猛涨，自然就会利润降低，那么裁员、减薪也不意外的在日程之内了。而裁员减薪后，社会消费会更弱，从而引发新的循环。
那么按照我们的标准思路，我们社会最大的消费品就是房子。房地产和钢铁、水泥、家电、装修等上下游上百个产业都挂钩，只要房子销量上去，消费就拉动了，宏观经济经济就会转好、同时地方财政问题也解决，一切就都不是问题。
那么问题来了，老百姓现在不消费房子，该怎么办呢？
答：以改兼赈，两难自解。来一波新的涨价去库存运动，降息降准降信贷标准，放水涨价去库存。再苦一苦老百姓，国家大事，想必老百姓也能谅解。
菏泽不会是最后一个降首付的城市。
1000万一套房，首付30%，300万，分期30年还，基准利率5.9%，累计支付利息794万，还款总额1494万，总计1794万。一个月还41500元。
1000万一套房，首付20%，200万，分期30年还，基准利率5.9%，累计支付利息908万，还款总额1708万，总计1908万。一个月还47450元。
降低门槛的代价，就是总额多还120万，每个月多还6000元。
是再向未来借滔天洪水来灭今天的火吗？
20%首付在很多城市早就不是什么秘密，透支早就开始了，靠房地产刺激地方经济的边际已经越来越少了，无可奈何的路径依赖，朝着金融体系空转和信贷危机越走越近，前者表现在信贷不违约的前提是一些人举更多新债还旧债，后者表现在消费支撑不起企业利润，企业预期收益下降导致失业率和薪资不及预期，出现越来越多的违约和断供。
如果一个城市开始无限下透支居民信贷的方式来维持财税模式，那么其经济潜力基本透支的差不多了，经济潜力意味着薪资和就业，今天透支房贷，明天税赋压力可能就会像霸州那样加到企业和商家，直至榨干经济活力，就看年轻人口如何选择了。城市好比一个靠借贷过活的人，你很难预测他什么时候就扛不住了，当然地方敢这么有恃无恐也是仰仗着兜底，所谓的内债不是债，唯一的不确定性就是转移到居民口的杠杆，这些可是实实在在的债务，如何在不断增加居民杠杆的情况下还保证消费能力、维持企业利润和就业以及不出现系统性违约？很难吧，毕竟灵活就业的收入是弹性的，债务和利息却是刚性的。
马上要2022年第一轮土地供应了，不出点利好消息土地卖不出去怎么办呢？
目前非一线城市的房地产市场的成交量基本上都是悬崖式下滑，无论是民企、国企还是上市公司房子交易量都大幅度下滑，开发商回款变慢，一方面待开发土地增加，另一方面回款和融资都困难，也没有多余的资金去拿地。
房屋市场交易量的悬崖式下降必然会导致土地交易的大幅度下降，房子卖不出去开发商着急，土地卖不出去地方政府着急，特别是重点城市集中供地之后一年就几轮，错过了就几个月没有了。
个人认为还会有更多的城市跟进出台类似政策的，毕竟没有钱的日子都不好过呀，无论是对于个人、企业还是政府。
这段时间利好消息真的太多了，隔几天就一个，彭叔知道很多人心里都会发慌，都会紧张，害怕当下房价会像2015年一样，马上来一波世纪大涨，结果没买房的人，又都成了傻空。
其实彭叔也知道，不管彭叔说多少，那些坚信房价一定会大涨，而且今年房价还是一个大涨年的人，他们也是不会信的，而且一些缺乏自我思维能力的人，他们也会人云亦云，他们撑不住多久的，没什么意外，再来几个利好，这些人快的话，有可能连2月底都撑不住，就被吓的赶紧买房了。
只是彭叔觉得这个时候彭叔还是应该要说一下，不然的话，也对不起大家关注彭叔。其实对于彭叔来说，房价大涨，或者大跌，彭叔都无所谓，涨也好，跌也好，和彭叔有什么关系呢，彭叔从来没有想过靠房子挣钱，也没有把房子当成过资产，在彭叔的眼里，房子就是一个消费品，和彭叔买的车是一样的。房价如果大涨，彭叔现在有一套房，也无所谓，如果房价大跌，彭叔也只有一套房，随便跌。
但出于一个爽的心里，彭叔内心还是希望房价跌的。因为彭叔觉得当下年轻人真的很苦，很累。
以前彭叔觉得年轻人还能幻想一下自己买房，但现在的年轻人，连幻想的实力都没了。
彭叔大学刚毕业那会，那个时候流行蜗居，那个时候的大学生还是在上海能买得起房的，只是房子买的小一点而已，后来房价大涨，开始了裸婚时代，让大家知道结婚可以没有房子，一样可以结婚，再后来，就是绝望了。
彭叔觉得搞成现在这样，我们国内自己的舆论宣传上，也占了很大的问题。大家还记得是从什么开始，舆论成了不买房，就不结婚，丈母娘逼你买房的吗？
大家可以看看现在那些没有房子就结婚的人，他们的年龄段是什么时候的人，还有95后吗？都是80后的人了，他们还相信没有物质的爱情。
彭叔是从2017年6月开始上山扶贫的，2021年4月下山，彭叔记得自己上山前，社会风气还没这样，但是等彭叔上山扶贫完下来，什么都不一样了。彭叔2017年上山前，不怕大家笑话，彭叔当时在这个城市里面，请女孩子去吃一顿人均500的饭，就是顶级了，两人吃一顿人均300的饭，就很不错了，平时都是人均100多点，而等彭叔2021年下山以后，我靠，那种高价餐厅，雨后春笋般的出来了，以前城里人均500的饭店就那么几个，现在感觉到处都是人均500+的，以前带女孩子吃个人均300，就感觉很不错了，而现在却成了普通饭。
彭叔就纳闷了，你说大家的这个工资也没涨，怎么就消费水平还这么一下子就涨上去了，而且消费涨上去了，但为什么社消一直都在走下坡路。
这就说明一个问题，这几年的财富分配有问题，消费的确是升级了， 因为很多人突然就有钱了，大家想想2015年到2018年，这四年来，全国大城市诞生了多少拆迁户，每年全国都是600万个拆迁指标，换句话来说，这是硬生生的制造出来600万个百万富翁，而且都还是给现金的，而这些钱流入楼市，一些人抓到了这些钱，变的越来越有钱，而没有抓到的，则就越来越差。
因为有过去的那种拔苗助长，所以到导致了今天的这个果。当下经济、舆论等，都是果。
我们的房地产，已经算是走到头了。
这个头，是彻彻底底的头，无力回天了。
2015年的时候，全国除了四个一线城市以外，所有城市都放开限购，各地两成首付，一成首付满天飞，一年降5次息，都没能把房地产给拉起来，最后只能靠拆房子，给拆迁户发钱，人为制造刚需出来，才给房地产续了一名，而现在，哪还有那种空间了。
彭叔就说一点，国内新房销售面积见顶。
这是很关键的东西，新房销售面积见顶，意味着什么？因为着没有那么多买房的人了，是真没有那么多买房的人了。当没有了那么多买房的人以后，房子卖不出去，地方上的地，还能卖出去吗？
北京是今年第一个集中供地的城市，地价比去年还低，溢价率才4%，18块地还流拍了一个，而且本来说北京今年只卖2次地，后来又改成还是继续卖3次地，这里面的变化，知道是为什么呢？
现在不卖，以后越来越难卖了。
当地方上地卖不出去的时候，地方上收入必然要找到新的替代收入，而这个替代收入，就是房地产税。
根据社科院那边的推算，国内的新房销售面积从今年开始，就会成为负数，并且会一直减少，直到减少到一个谷底，才会停下来。那么大家想想，如果按照每年新房销售面积减少5%到10%来推算，房地产这块贡献的收入，会下降多少？你把这个收入算上五年，五年内，依靠房地产的收入，要减少多少？
那么是现在就把房地产税搞起来，让房地产税慢慢的接替原来的房地产收入是最佳的选择。如果等到房地产收入明显减少，那个时候再猛然的推出房地产税，对整个市场的冲击，就会非常大了。
其实从来都不是我们主动要出房地产税，而是真的没办法了。你有什么方法能解决财政收入的问题吗？
就算房价再上涨，也改变不了新房销售面积减少的现状。到头了，就是到头了。
这段时间还有不少房产中介说菏泽2成首付的事情来说事，其实菏泽根本不是全国第一个两成首付的城市，重庆2021年9月份之后，首套新房，就可以2成首付了，赣州更是在2018年的时候，就已经是两成首付了。两成首付，放在现在，真算不上什么。
这么说吧，房地产这个游戏，要玩下去，核心点，还是在大家的收入上，如果大家的收入不增加的话，而房贷压力越来越大，当大家的收入支付不起房贷的时候，这游戏就凉凉了。
彭叔知道有很多有钱人，他们是有钱买房的，但是这些有钱人是傻子吗?在没有房价上涨预期的时候，他们会买房吗？就像北京楼市一样，北京房价2018年跌了一年，2019年跌了一年，2020年又跌了一年，这三年的时候，北京的有钱人去哪里了？
有钱人拉不动房价的，真正能拉动房价的，是中产。
这段时间又不少公司在裁员降薪，中产的收入预期降的那么多，中产他们还敢2成首付买房吗？或者说，他们的收入，能负担了的2成首付吗？
如果他们能承受，2015年的时候，也不需要人为的每年制造600多万个拆迁户出来了。
最后：
现在房地产已经进入黑铁时代了，不是开玩笑的，这最后一块铜板，普通人是赚不到的，以前黄金时代赚的钱，大概率会在黑铁时代，把钱又送回去。
看来地产是真的绷不住了。网上流传了融创上海商票不能按时兑付，连浓眉大眼被称为白衣骑士的融创都选择了违约，让人唏嘘。
我对市场的理解，有一句非常重要，
不要看市场发生了什么，要看发生某事后市场的反应。
这是动态博弈的思维，市场高手必须得有动态博弈的思维，而不是拿着几年前的理论做静态博弈。
前段时间又降准又降LPR时，我和老婆说过，如果这一波利好后，楼市还是萎靡不振，那么楼市基本到头了。
利好不涨，可能是顶部的特征，也可能是因为市场情绪不佳，反而是底部的特征。
所以不能单独拿出这个条件来得出结论，还需要依靠其他条件。
单独看利好不行，得看看市场对于利空的反应。
2020年疫情，当时很多人都认为和非典一样，房价会下跌一波，但是几乎没有下跌。
对于上涨趋势来说，利空不跌是一个危险的信号，它代表着市场已经开始非理智，开始无视利空消息了。【1】
利空不跌之后的利好不涨，才能大概率确认就是见顶的信号。
有人用下面这张图证明降首付就要涨，这就是静态博弈思维。
这一次又是降首付，同时再根据【1】这个引论，我们可以得到一个带条件的结论：
如果这次降首付后一两年房价没涨，那么房价就确定到头了。【2】
也就是说，在降首付这样一个利好之下，我们既不预测房价会涨，也不预测房价会跌。
我们观察市场的反应。
另一个问题，为什么现在不买房，去赌可能会上涨呢？
根据【1】的引论，市场已经非理智了，你能保证还有更蠢的力量在更高的位置接盘？
不好意思，谁都做不到。
需求没有了就是没有了，接盘侠用完了就是用完了。
如果韭菜可以生生不息，可以反复不限量收割。那美国也不至于苦心积虑地想办法收割中国了，直接反复收割非洲和拉美那些弱国多简单啊？
镰刀要有敬畏心理，韭菜是可以用完的。
看看人家索罗斯，无条件敬畏市场。
大部分人对韭菜会用完这个观点存疑，认为韭菜割完后还会再长。韭菜确实还能长，但需要时间，或者说需要周期。上涨周期结束了就要开始下跌周期，对于楼市这种长周期的资产来说，下跌周期一旦开始，五年十年都是少的。
趁着一波利好，房地产股票可以拉升，但是房子可不敢抄。
因为股票可以第二天就卖掉，但是房子第二年都卖不出去。
留下一个超纲的思考题：
能否从房地产股票对消息的反应中，判断中国楼市的现状？
这个政策还是不行，建议零首付，超低房贷利率，200年贷款，最高八代人接力还贷，子子孙孙无穷尽也，古有愚公移山，今有愚公还贷
赣州这个地方我去过好几次，几个印象，
第一，城市大，在普通地级市里绝对算大的
第二，四星五星酒店多
以上两个说明当地经济还不错，毕竟江西第二城。
第三就是房价贵了，房价和长沙差不多，不过江西地级市普遍比湖南地级市房价高，也不奇怪。
当地收入没有仔细打听，但是当地事业单位的员工也感叹买不起房子。
其实前几年有色稀土企业效益都不咋的，赣州的基础设施建设搞得不错，不用想，当地城投发投等企业平台发了不少债券。
这些平台最大资产都是土地。
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