问题

如何看待2021年上半年全国新房销售再创新高?

回答
2021年上半年全国新房销售再创新高:喜忧参半的繁荣背后

2021年上半年,中国房地产市场交出了一份亮眼的成绩单:全国新房销售面积和销售额均创下历史新高。这一现象并非简单的市场周期波动,而是多重因素叠加作用下的结果,既有值得肯定的积极面,也潜藏着不容忽视的风险与挑战。

一、 繁荣背后的推力:多维因素的共振

首先,疫情后的经济复苏与消费意愿的释放是推动房地产销售强劲增长的首要因素。随着国内疫情得到有效控制,经济活动逐步恢复,居民收入预期好转,被压抑的消费需求开始释放,其中购房作为重要的消费支出,自然受益其中。尤其是在一线和重点二线城市,经济韧性更强,购房需求更为旺盛。

其次,部分城市“抢房潮”的出现也为整体数据贡献了力量。在一些热门城市,由于供给相对有限,或者对未来房价上涨的预期,导致部分购房者采取“恐慌性”购房策略,出现了“日光盘”的现象。这种短期内的集中释放,无疑推高了整体的销售数据。

再者,房地产作为国民经济的重要支柱,其稳定发展对整体经济增长至关重要。在“六稳”“六保”的大背景下,适度的房地产市场活跃,有助于拉动相关产业(如建筑、建材、家居等)发展,创造就业,提振地方财政收入。因此,政策层面对于房地产市场的整体平稳运行,也起到了一定的支撑作用。

此外,部分房企在业绩冲刺下的营销策略也值得一提。为了完成年度销售目标,一些房企可能会在特定时期加大推盘力度,推出各种优惠活动,吸引购房者,从而在短期内带动销售额的攀升。

二、 亮眼数据下的隐忧:泡沫与分化并存

然而,正如所有繁荣的背后都可能隐藏着隐忧,2021年上半年新房销售再创新高,也并非全然是积极信号,其背后同样潜藏着值得警惕的风险:

部分城市房价过快上涨的风险:虽然全国整体销售创新高,但不能忽视部分城市房价的过快上涨。在需求旺盛、供给偏紧的市场环境下,房价的快速上涨可能导致房地产泡沫的累积,一旦市场出现调整,将对金融系统和社会稳定带来冲击。
“房住不炒”的定位面临挑战:部分城市出现“抢房潮”以及投资投机性需求的抬头,一定程度上与“房住不炒”的政策定位有所背离。如何在保持市场活力的同时,有效抑制投机行为,是政策制定者面临的难题。
房企高负债经营的风险依然存在:虽然销售额创新高,但部分房企为了追求规模扩张,依然面临着较高的财务杠杆。一旦市场遇冷或融资环境收紧,高负债经营的房企将面临巨大的流动性压力,甚至可能引发“爆雷”事件。
区域分化加剧:新房销售的增长并非均衡,一线和重点二线城市的需求和销售表现更为强劲,而部分三四线城市可能面临去库存压力。这种区域分化加剧,反映了中国房地产市场发展的不平衡性。
居民家庭资产负债表结构问题:居民部门的资产过度集中于房地产,可能导致家庭资产负债表的脆弱性。当房地产市场出现波动时,居民的财富效应会受到影响,进而可能传导至整体消费。

三、 未来展望:审慎乐观与结构性调整

展望未来,2021年上半年新房销售再创新高,预示着中国房地产市场在疫情后展现出一定的韧性,但同时也敲响了警钟。

政策的持续收紧与博弈:可以预见,在“房住不炒”的政策主基调下,针对部分过热市场的调控政策不会放松,甚至可能继续加码,包括限购、限贷、限售等。政府将致力于稳定市场预期,防范金融风险,但同时也需要平衡好稳定增长和防范风险之间的关系。
房企的洗牌与转型:在融资环境趋紧和市场竞争加剧的双重压力下,部分高负债、低效率的房企将面临生存危机,行业洗牌将加速。同时,优质房企将更注重产品和服务创新,寻求新的增长点,例如城市更新、租赁住房等领域。
购房者的理性回归:随着市场调控的深入和信息透明度的提高,购房者将更加理性地看待房地产市场,投资投机性购房的比例有望下降,更多回归自住需求。
住房租赁市场的发展:在“租购并举”的政策导向下,住房租赁市场有望迎来更大的发展空间,为解决大城市住房问题提供更多元化的选择。

总而言之,2021年上半年全国新房销售再创新高,是经济复苏、市场情绪和政策环境等多重因素共同作用的结果。这既是中国经济展现韧性的一个侧面,也是房地产市场发展进入关键转型期的体现。我们既要看到市场带来的积极效应,更要警惕潜在的风险,并在政策的引导下,推动房地产市场朝着更加健康、可持续的方向发展。这场“繁荣”的背后,既有对稳定增长的期盼,也有对潜在风险的审慎。

网友意见

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“2021年1-6月,商品房销售面积88635万平方米,同比增长27.7%;比2019年1-6月增长17.0%,两年平均增长8.1%。商品房销售额92931亿元,增长38.9%;比2019年1-6月增长31.4%,两年平均增长14.7%。商品房每平米均价已经达到10485元。”

其实量倒还好,如果平均一套100平方米,那么就是半年卖了886万套,全年算1750万吧。我查了一下二手房交易是7.3万亿(这是全年的),粗糙的推算是大概一二手房加起来不到3000万。

美国一年的所有房子(新房和二手房)销售记录是2020年的650万(2021年会是创纪录的710万)。考虑到中国比美国人口多4倍,这个交易量其实还好。只是我非常震惊的发现原来中国的二手房交易占比这么低,也就总交易量的30%不到。

ps:这个反应了另外一个为什么政府要卖新房,如果新房交易量下降到别的国家那个比例,建筑行业会萎缩的更厉害。

但是均价10485元属实不低了,美国房地产2020年的均价是尺价123美元,折合8500人民币/平米。当然,美国买卖的房子里面很大比例是二手房,但就算放在亚洲,芭提雅这样人均1万美元GDP的海边养老度假地,开发商专门盖出来宰老外的小户型投资房也就1万人民币/平还是精装修。

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限制二手房以提高新房销量,逻辑很荒唐,因为买了新房新房就变成二手房。为了住?这个价钱就为了超前消费?那还真不如住酒店。


房价这三年内还有最后一波,北京顶部可能超过四十万一平米,然后就是壮观的彻底的崩盘。

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除非有一种投资比房地产更有利润,散户也可以参与进去的,否则大家都会猛烈地买房。各种限购都无所谓,房地产反正是刚需,一定有人会跟。


国人对房地产的看法就是房地产永远的神,进场不吃亏,反正永远涨,永远保值,不会跌。其他实业没法赚钱,放到房地产里面最好。这就是为什么国家要搞科技立国的政策,如果实业不但可以赚钱,还可以去收割国外的资产,那钱就会流到房地产以外的地方去。


二手房交易虽然做出了限制,但是深房理仍然可以玩点不一样的东西。要么就把新兴产业分到非一线城市去,让更多的地方创造更多就业岗位,把那些幻想着在大城市可以卷赢的人的幻想打破,让更多人去其他地方,稀释目前的内卷。要么就是新的科技革命来临,多的是投资项目,大家不用再把多出来的钱扔进房地产。或者很多岗位可以远程办公,大家在家上班,不去大城市卷,房地产就失去了持续上涨的意义。


如果新能源车搞得起来,并且可以把国外市场给抢了,那么喜欢买房子的那一部分人就会把钱扔过去,坐等分红。这个还差得远。


以目前的情况继续下去,房价又不能跌,迟早可以演变成全国20%甚至更低比例的富裕阶层拥有全国80%的房产,一个特大号的香港向我们走来。已经有人说了,深圳就是香港,香港就是深圳。房地产又不给跌,你说有啥办法。

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纸面富贵下锁盘,其实是大家都高兴的一种情况。

老房主高兴,新上车的高兴,一二手房价格倒挂让正准备上车的也高兴,卖地的也高兴,金融系统落实防炒防风险也高兴。

其他方式就不太能让所有方面高兴了。

至于有人说上不了车的,其实车总是能上的,无非是城市和面积而已。

大家都高兴的事,你说能不发生么。


唯一要注意的就是新房供应量和刚需标准了,如果变成一堆社保狂魔大爷大妈横扫年轻刚需就尴尬了。

比如 @霍华德 大佬贴出来的深圳打分规则(根据评论,深圳似乎有20分社保总上限,那还好,故删除)。

但上海还没听说堵住这个口子。

看看上海的规则——

18年社保名下无房(5年内无购房记录,只是把房转给已出户的成年孩子)有户口大爷大妈=10+10+20+20+21.6=81.6分

5年社保单身有户口无房刚需青年=0+10+2

0+20+6=56分

5年社保双户口无房年轻刚需夫妻=10+10+

20+20+6=66分

(上海社保动态分是每个月0.1-0.24分,反正无论是多少,都是大爷大妈优势)

大爷大妈,yyds!

这种套路不难想,关键是堵不堵

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你说的没错,国家现在各种限制二手房政策,就是要把需求引导去购买新房。因为只有新房才能创造更高的土地财政,而土地财政已经超越制造业,成为财政收入的最大支柱。距离“中国制造2025”只剩4年,正值产业升级用钱之际,不搞土地财政怎么办。

在2020年底,我就多次预测过“房地产贷款红线”“二手房指导价”“二手房停贷”,甚至还在2020年年中还在有关上海买房的问题里劝大家要小心学区房。当时很多人都觉得这是暴论在评论区反对,但最后也都逐个应验。

2018年中国政府网站刊登一篇叫做《让房地产回归“住人”的商品属性》的文章,虽然这篇文章内容主要在讲农村宅基地,但这也给我们一个疑问,如果城市商品房回归“住人”的商品属性会怎样,假设买房从投资变成消费又如何。

绝大部分商品都是新的比旧的贵,可住房有两个很关键的因素:地段和配套,在交易时还要受金融杠杆影响。现今国内城市化热潮已基本接近尾声,大部分城市建设已经定型,如果城区二手房还享受比郊区新房更好的学区配套,在住房贷款上也同新房政策一样,那新房销售自然要被二手房分流,非常不利于后城市化时代土地财政持续增长。

另外,单单住房信贷增长过快也容易造成资产泡沫,对其他产业的发展构成严重挤压。可土地又是最大财政收入来源,既不能让住房信贷增长过快,还要维持土地财政正常运行,那只能先把二手房市场调冷。最近的“二手房指导价”“二手房停贷”“学区房整顿”等政策并不孤立,其目的也都只有一个:需求引导去购买新房,夯实土地财政。

实际上,新中国正式全面推行商品房模式至今也不过20年,很多人误以为只要买套房就可以传给子孙后代保证荣华富贵。我们应该想想,随着老龄化少子化的到来,城市化进程趋近天花板,如果已经没有新土地可供开发的市中心里房东们还可以坐地起价,那政府又怎么盖新房维持土地财政?

因此我们会逐渐看到:房龄较大的二手房交易将可能无法申请房贷,或给二手房根据楼龄提高首付比例;二手房较多的成熟片区市政建设放缓,降低这些片区的配套水平,甚至直接对这些片区进行严格限购限售;而新房较多的片全加强配套建设,限购限售宽松,新房房贷不受限制甚至降低首付比例。总之只要新房的购置首付压力,政策限制以及配套设施总能优于二手房,新房市场的交易活跃度就能维持。

在土地公有制背景下,如果二手房交易被压制,二手房房东对出让价格的预期自然也会降低。这样便可以让政府更以城市更新的名义,用更低的成本拆除二手房,建成新房卖高价。假设有套20年楼龄的二手房无法申请住房贷款,购房者只能全款购买,市场售价在500万;而如果变成可以申请2成首付房贷的新房,市场售价则可以达到800万。那政府是不是可以让开发商花500万拆迁安置,然后给开发商留100万,收200万土地财政呢?最近上海北外滩搞拆迁就是这种模式。当城市化浪潮过去,城市构架基本定型,这种城市更新收差价模式也会逐渐成为土地财政的新模式,至少再维持10年也不难。到时候新城变旧城,旧城改新城,只要政府掌握银行和规划权,板块轮动从此往复矣。

有人以为老龄化少子化时代到来,城市化趋于尾声,土地财政模式就难以为继。但其实谁也没承诺过二手房可自由交易,大楼龄住房还能申请高比例按揭贷款。如果买套房子就能对抗货币宽松,就能上车躺平随便传给子孙后代,那国家怎么进步。「刚还完30年房贷,房子变老配套陈旧逐渐XX窟化,卖掉换不来半套新房,想要追求居住品质就只能从头再来」本来就是西方城市先进经验。难不成还有人相信自家33层电梯楼能够像外滩建筑群那样穿越世纪可以永恒。

不要对新房销量再创新高感到惊讶,未来一定还会屡创新高。没有需求,那我们就创造需求,请相信随着中国经济的腾飞,中国住房市场依旧是汪洋大海。商品房的本质是商品,商品就有折旧,购买商品是消费,消费总归要升级嘛。

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看到有些年轻人有些悲观,我来鼓励一下,这其实是好事情,未来刚需上车会更加容易。

1. 二手房销量下滑

最近一直关注深圳楼市,自从深圳(先进示范区)率先出来二手房指导价之后,深圳二手房市场从过热立马转向冰点,6月深圳二手住宅过户套数为2575套,环比下滑14.9%。今年1-6月,深圳二手房成交量分别为7008套、4166套、6789套、4877套、3027套、2575套,二手房成交量连续3个月走低。

从政府的角度,能从二手房交易中获得的收益很小,大多数钱都被炒房客赚走了,没有理由力挺二手房房价。二手房指导价政策大幅提高了二手房首付比例,如果二手房业主价格不向指导价靠拢,必然将长期有价无市。

2. 打新非常火爆

6月深圳新房住宅成交2866套,环比上升7.1%。政府要维持土地财政,最重要的是要推动新房销售,只要开发商的房子能不断的卖出去,就能不断推动土地的出售。

政府没办法干预二手房交易价格,但可以干预新房,深圳现在新房都是限价房,开放商只能按照政府批准的价格销售。例如,2018年开盘的星河天地一期均价4.6万,2021年开盘的星河天地三期均价5.19万,三年涨了10%。一方面,保证了大家未来对房价持续上涨,自己资产不断增值的预期。一方面,极大的缓解了年轻人和刚需的焦虑情绪,3年涨10%,加把劲也是能上车的,有利于鼓励年轻人奋斗

现在,新房销售火爆,除了新房售价低之外,还有一个重大原因就是和二手房有倒挂。少则倒挂几千,多则倒挂几万,甚至十几万。真是买到就是赚到,算是政府给刚需们的福利,所以大家对打新趋之若鹜。

3. 打新将体现政府意志

上面说到,打新火爆,可刚需也有很多种,到底优先把福利分配给谁呢?深圳通过对积分规则的调控,体现自己的意志。怎么讲呢?我们来看看深圳最新版的积分规则,那些人有优先买房的资格呢?

  1. 无房的:保证刚需优先
  2. 深户:保证计划长期在深圳奋斗,为深圳奋斗的年轻人
  3. 结婚的:夫妻最多能有10分,单身只有5分
  4. 社保年限:优先为深圳做贡献时间长的人
  5. 有娃的:有娃+5分

这下深圳的调控思路就很明确了,以新房为抓手,通过新房-二手房倒挂的方式,向已婚已育年轻人输送福利,鼓励年轻人结婚和生育。这招真是妙啊,高啊,又高又妙。一方面,既没有损害大众的利益(如收单身税、不育税等),又不用自己掏一分钱(财政),就实现了提高结婚率和生育率的政策目标

这只是简单版本,未来完全可以进一步细化,如生一个娃2分,二个娃5分,三个娃10分的方式,生的娃越多就能以越低的价格买到越好的房子,鼓励年轻人结婚和生娃,解决我国结婚率生育率下降的难题!

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还是那句话:这是海量顶级专家精确计算的结果,他们当然比我懂,更比你懂

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真巧,2020年买地收入8.4万亿,半年销售刚超出去年的卖地钱一点,加上相关直接税,估计半年销售额全部算上刚刚好够土地财政的收入,下半年剩下的才是建设费用、资金成本、房企利润、人工费用以及其它各环节的成本,大致估算下来房企还真就是GZYF的,能不能赚钱还的看DF和YH的脸色。

那么问题来了,今年地能卖多少钱,明年房企又能获得多少现金流,够不够再买蚕丝呢?

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任何二手商品都应该出现折损,这是自然规律。但二手房却违背了这个规律,原因炒房客和接盘侠都已经说的很清楚了——配套和公共服务。

所以二手房暴涨本质就是地方zf拿卖新城地的钱,不断去补老城区财政的坑,中间被炒房客套利。土地出让金相当于一次性收了70年的直接税,炒高老城区房价的收益政府分不到一点,反而要为被炒高成本的公共服务出钱。可想而知,这种拆东墙补西墙的做法,一定有补不下去的那一天,这是中国式土地财政最大的弊端。

老老实实卖新地建新城,哪里的土地收入都就地使用,才是健康的土地财政,其实也不失为一种合理的直接税方案。而所谓“稀缺”的公共服务,对于个人来说算是稀缺,但是在政府牵头有组织地造新城面前,真的不值一提。新土地不用过度承担旧城区的公共服务成本,财政更健康了,新房价格更合理了,唯一受损的就是囤积老城区房打算靠优质公共服务吃一辈子红利的人。目前看来,牺牲这些人的利益越来越不是一件很高政治成本的事情。

现在其实就是zf想通了,锁死二手房交易,政策偏向新房。最近限制二手房交易和打破各种旧城垄断的社会资源等政策,其实都是在向这个方向发展。

而在新的土地收入分配模式形成后,房地产直接税也就可以水到渠成了。此后城市化彻底进入稳定期,城市圈层更新、轮动更新才是主流,再没有永恒的市中心了。

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这次谁也别想跑。

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