重庆一夫妻为低首付购房「假离婚」被银行识破，房贷遭拒后起诉开发商称「被销售怂恿」，如何从法律角度解读？
重庆一对夫妻为了实现“低首付购房”的目的，采取了“假离婚”的方式，却被银行识破，导致房贷申请被拒。事后，夫妻俩将开发商告上法庭，声称自己是被销售人员怂恿才采取这一行为的。这件事从法律角度来看，涉及合同法、婚姻法、金融法以及消费者权益保护法等多个层面，我们来一一解读。
一、 夫妻“假离婚”以规避购房政策的性质
首先，夫妻双方为了购房而去办理“假离婚”，其核心目的是为了绕过国家或地方政府为抑制房地产过热而设定的限购、限贷等调控政策。在中国，离婚是旨在解除婚姻关系的法律行为，其法律效力是严肃的。以离婚为名行规避政策之实，其“离婚”行为的真实性存疑。
法律上的效力认定： 尽管夫妻双方可能在形式上办理了离婚手续，但如果能证明其离婚的真实目的是为了获取不当利益（在此案例中是低首付购房），且双方在离婚后并未实际分居、继续共同生活，甚至共同出资购房，那么这种“假离婚”在某些法律场景下，其效力可能会受到质疑。例如，在涉及财产分割或其他与婚姻真实性相关的案件中，法院可能会根据证据认定其“离婚”并非真实意愿。
与银行信贷政策的冲突： 银行在审批房贷时，会审查购房者的婚姻状况，并将其作为评估还款能力和风险的重要依据。购房政策中关于首付比例的规定，很多是基于家庭为单位的收入和资产状况来制定的。如果银行发现购房者是通过“假离婚”来规避政策，这显然是对银行和监管部门信贷政策的欺骗行为。银行有权根据其风险控制原则和法律法规，拒绝向此类购房者提供贷款。
二、 夫妻起诉开发商的法律依据和可能面临的挑战
夫妻俩将开发商告上法庭，声称“被销售怂恿”，其诉求点很可能是要求开发商承担导致他们购房失败的责任。从法律角度看，他们的主要诉求可能基于以下几点：
1. 欺诈或误导： 夫妻可能认为，开发商的销售人员在明知或应知其“假离婚”行为的性质及其可能带来的后果（如银行拒贷）的情况下，仍然怂恿或诱导他们采取这种方式，构成了欺诈或误导销售。他们可能以此为由，要求开发商赔偿因购房失败而产生的损失，例如定金、购房款或因合同解除造成的其他直接损失。
2. 违反消费者权益保护法： 销售人员的误导行为可能被视为侵害了消费者的知情权和选择权，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定。
然而，这对夫妻在诉讼中也面临着巨大的法律挑战：
证明“被怂恿”的难度： “被怂恿”是一个主观性较强的指控，需要有确凿的证据来支持。口头上的怂恿很难证明，除非有录音、录像等直接证据。即使有书面材料，也需要证明销售人员在提供信息时存在故意隐瞒、虚假陈述或重大遗漏，且这种行为直接导致了夫妻双方的错误判断。
购房者自身的过错： 法律强调“买者自慎”。购房者作为完全民事行为能力人，应当对国家购房政策有基本的了解，也应当对“假离婚”这种行为的潜在法律风险有基本的认知。如果他们明知是“假离婚”，并且在明知可能被银行识破的情况下，仍然执意为之，那么他们在合同履行过程中可能存在自身过错。这种过错可能会影响法院对责任划分的判断，甚至可能导致其诉求被驳回。
合同的效力问题： 购房合同的效力是独立的。即使他们的贷款申请被拒，也不一定意味着购房合同本身无效。开发商履行了合同义务（提供房屋），而夫妻俩未能履行付款义务，这可能构成违约。
风险的自担： 对于规避政策的行为，其风险通常应当由实施该行为的主体自行承担。如果夫妻俩知道“假离婚”可能带来的风险，却仍然冒险尝试，那么他们需要自己承担这种风险带来的后果，而非将责任完全转嫁给开发商。
三、 银行识破“假离婚”的处理及其法律依据
银行识破“假离婚”并拒贷，是基于其风险管理和法律合规的考量。
贷款合同的审查义务： 银行在审批贷款时，有义务对借款人的资质、还款能力、担保情况以及贷款用途的合规性进行审查。购房政策是银行信贷审查的重要依据之一。
反洗钱和反欺诈规定： 在广义上，通过伪造信息或欺骗手段规避金融监管的行为，可能涉及反洗钱和反欺诈的风险。银行有义务遵守相关的金融法律法规，维护金融市场的秩序。
合同解除权： 如果购房合同中包含了贷款审批通过的条件，而银行因购房者不满足贷款条件（如通过欺骗手段获得贷款资格）而拒贷，则银行有权依法解除与购房者的贷款合同。同时，开发商也有权根据购房合同的约定，处理因购房者无法付款而导致的违约情况。
四、 法律解读的总结与建议
从法律角度来看，这对夫妻的遭遇折射出几个关键点：
1. 法律的严肃性与行为的风险性： 婚姻关系和金融信贷政策都具有严肃的法律属性。任何试图通过虚假行为规避法律、政策的行为，都伴随着极高的法律风险。
2. 诚信原则的重要性： 在民事活动中，诚实信用是重要的基本原则。无论是夫妻双方，还是开发商及其销售人员，都应当秉持诚信原则。
3. 证据是诉讼的关键： 在法律诉讼中，一切主张都需要有证据支持。夫妻俩能否胜诉，关键在于能否充分、有效证明开发商销售人员存在误导行为，以及这种误导行为直接导致了他们的损失。
4. 责任共担的可能性： 即使开发商销售人员存在一定的过错，法院在判决时也可能会考虑到购房者自身的过错，从而在责任承担上有所区分，而非完全由开发商承担。
总而言之，这对夫妻试图通过“假离婚”来获得低首付购房的便利，是一种冒险且不合法的行为。银行基于风险控制和合规性拒贷是正当的。他们起诉开发商，虽然在情感上可以理解，但在法律上，他们需要拿出强有力的证据来证明开发商存在欺诈或误导，并且要面对自身可能存在的过错以及“自担风险”的法律后果。在房地产市场调控的大背景下，任何试图钻政策空子的行为，都应三思而后行，以免得不偿失。
一、 夫妻“假离婚”以规避购房政策的性质
首先，夫妻双方为了购房而去办理“假离婚”，其核心目的是为了绕过国家或地方政府为抑制房地产过热而设定的限购、限贷等调控政策。在中国，离婚是旨在解除婚姻关系的法律行为，其法律效力是严肃的。以离婚为名行规避政策之实，其“离婚”行为的真实性存疑。
法律上的效力认定： 尽管夫妻双方可能在形式上办理了离婚手续，但如果能证明其离婚的真实目的是为了获取不当利益（在此案例中是低首付购房），且双方在离婚后并未实际分居、继续共同生活，甚至共同出资购房，那么这种“假离婚”在某些法律场景下，其效力可能会受到质疑。例如，在涉及财产分割或其他与婚姻真实性相关的案件中，法院可能会根据证据认定其“离婚”并非真实意愿。
与银行信贷政策的冲突： 银行在审批房贷时，会审查购房者的婚姻状况，并将其作为评估还款能力和风险的重要依据。购房政策中关于首付比例的规定，很多是基于家庭为单位的收入和资产状况来制定的。如果银行发现购房者是通过“假离婚”来规避政策，这显然是对银行和监管部门信贷政策的欺骗行为。银行有权根据其风险控制原则和法律法规，拒绝向此类购房者提供贷款。
二、 夫妻起诉开发商的法律依据和可能面临的挑战
夫妻俩将开发商告上法庭，声称“被销售怂恿”，其诉求点很可能是要求开发商承担导致他们购房失败的责任。从法律角度看，他们的主要诉求可能基于以下几点：
1. 欺诈或误导： 夫妻可能认为，开发商的销售人员在明知或应知其“假离婚”行为的性质及其可能带来的后果（如银行拒贷）的情况下，仍然怂恿或诱导他们采取这种方式，构成了欺诈或误导销售。他们可能以此为由，要求开发商赔偿因购房失败而产生的损失，例如定金、购房款或因合同解除造成的其他直接损失。
2. 违反消费者权益保护法： 销售人员的误导行为可能被视为侵害了消费者的知情权和选择权，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定。
然而，这对夫妻在诉讼中也面临着巨大的法律挑战：
证明“被怂恿”的难度： “被怂恿”是一个主观性较强的指控，需要有确凿的证据来支持。口头上的怂恿很难证明，除非有录音、录像等直接证据。即使有书面材料，也需要证明销售人员在提供信息时存在故意隐瞒、虚假陈述或重大遗漏，且这种行为直接导致了夫妻双方的错误判断。
购房者自身的过错： 法律强调“买者自慎”。购房者作为完全民事行为能力人，应当对国家购房政策有基本的了解，也应当对“假离婚”这种行为的潜在法律风险有基本的认知。如果他们明知是“假离婚”，并且在明知可能被银行识破的情况下，仍然执意为之，那么他们在合同履行过程中可能存在自身过错。这种过错可能会影响法院对责任划分的判断，甚至可能导致其诉求被驳回。
合同的效力问题： 购房合同的效力是独立的。即使他们的贷款申请被拒，也不一定意味着购房合同本身无效。开发商履行了合同义务（提供房屋），而夫妻俩未能履行付款义务，这可能构成违约。
风险的自担： 对于规避政策的行为，其风险通常应当由实施该行为的主体自行承担。如果夫妻俩知道“假离婚”可能带来的风险，却仍然冒险尝试，那么他们需要自己承担这种风险带来的后果，而非将责任完全转嫁给开发商。
三、 银行识破“假离婚”的处理及其法律依据
银行识破“假离婚”并拒贷，是基于其风险管理和法律合规的考量。
贷款合同的审查义务： 银行在审批贷款时，有义务对借款人的资质、还款能力、担保情况以及贷款用途的合规性进行审查。购房政策是银行信贷审查的重要依据之一。
反洗钱和反欺诈规定： 在广义上，通过伪造信息或欺骗手段规避金融监管的行为，可能涉及反洗钱和反欺诈的风险。银行有义务遵守相关的金融法律法规，维护金融市场的秩序。
合同解除权： 如果购房合同中包含了贷款审批通过的条件，而银行因购房者不满足贷款条件（如通过欺骗手段获得贷款资格）而拒贷，则银行有权依法解除与购房者的贷款合同。同时，开发商也有权根据购房合同的约定，处理因购房者无法付款而导致的违约情况。
四、 法律解读的总结与建议
从法律角度来看，这对夫妻的遭遇折射出几个关键点：
1. 法律的严肃性与行为的风险性： 婚姻关系和金融信贷政策都具有严肃的法律属性。任何试图通过虚假行为规避法律、政策的行为，都伴随着极高的法律风险。
2. 诚信原则的重要性： 在民事活动中，诚实信用是重要的基本原则。无论是夫妻双方，还是开发商及其销售人员，都应当秉持诚信原则。
3. 证据是诉讼的关键： 在法律诉讼中，一切主张都需要有证据支持。夫妻俩能否胜诉，关键在于能否充分、有效证明开发商销售人员存在误导行为，以及这种误导行为直接导致了他们的损失。
4. 责任共担的可能性： 即使开发商销售人员存在一定的过错，法院在判决时也可能会考虑到购房者自身的过错，从而在责任承担上有所区分，而非完全由开发商承担。
总而言之，这对夫妻试图通过“假离婚”来获得低首付购房的便利，是一种冒险且不合法的行为。银行基于风险控制和合规性拒贷是正当的。他们起诉开发商，虽然在情感上可以理解，但在法律上，他们需要拿出强有力的证据来证明开发商存在欺诈或误导，并且要面对自身可能存在的过错以及“自担风险”的法律后果。在房地产市场调控的大背景下，任何试图钻政策空子的行为，都应三思而后行，以免得不偿失。
网友意见
这里的“假离婚”是真的假离婚——办了一张假的离婚证明。
而不是新闻上经常出现的，名为“假”离婚，实际是真离婚的情形——夫妻双方去民政局办理离婚手续。
这对夫妻办了假的离婚证明被银行查出来就算了，还以此为由起诉开发商，生怕别人不知道你们办假的离婚证明。
他们很有可能会因为办假的离婚证明，被纳入全国婚姻登记严重失信名单。
后果就是，今后他们向银行申请贷款，银行会将他们曾经办假的离婚证明的行为，作为是否发放贷款的考量因素。
国家发展改革委、人民银行、民政部、中央组织部、中央宣传部、中央编办、中央文明办、最高人民法院、教育部、工业和信息化部、公安部、司法部、财政部、人力资源社会保障部、商务部、卫生计生委、审计署、国资委、海关总署、税务总局、工商总局、质检总局、新闻出版广电总局、统计局、旅游局、银监会、证监会、保监会、国家公务员局、共青团中央、全国妇联等部门联合印发《关于对婚姻登记严重失信当事人开展联合惩戒的合作备忘录》
一、联合惩戒对象
联合惩戒对象为婚姻登记严重失信当事人。当事人有以下行为之一的，由民政部门列入严重失信名单：
（一）使用伪造、变造或者冒用他人身份证件、户口簿、无配偶证明及其他证件、证明材料的；
（二）作无配偶、无直系亲属关系、无三代以内旁系血亲等虚假声明的；
（三）故意隐瞒对方无民事行为能力或限制民事行为能力状况，严重损害对方合法权益的；
（四）其他严重违反《中华人民共和国婚姻法》和《婚姻登记条例》行为的。
三、联合惩戒措施及实施单位
（九）供金融机构融资授信时审慎性参考。将婚姻登记严重失信当事人信息作为金融机构对拟授信对象融资授信审批时的审慎性参考。
实施单位：人民银行、银监会
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